Binaryx enregistre une entite juridique distincte sous forme de LLC dans le Wyoming, aux USA, pour chaque bien immobilier. En vertu des lois locales, cette entite emet des tokens sur la blockchain. En achetant ces tokens, les investisseurs deviennent coproprietaires et obtiennent la possibilite de gerer la LLC en tant qu’organisation autonome decentralisee (DAO) par le biais d’un vote base sur les tokens. Une fois les fonds suffisants reunis, la LLC acquiert le bien immobilier cible. Une societe de gestion partenaire trouve ensuite des locataires, collecte les loyers et les distribue via la blockchain aux detenteurs de tokens.
Chaque bien immobilier sur Binaryx est accompagne d’un ensemble complet de documents, qui peuvent etre difficiles a examiner sans connaissances specifiques. Il est normal de ne pas savoir par ou commencer ni quelles questions poser — les subtilites juridiques ne sont pas evidentes sans experience prealable. Ce guide est la pour vous aider a naviguer parmi les documents, identifier les details cles concernant le statut juridique du bien et de l’entite qui le detient, et comprendre vos droits en tant qu’investisseur ainsi que la maniere de les proteger.
Comment lire cet article ?
L’article est divise en trois parties principales, chacune correspondant a une categorie specifique de documents. Au sein de chaque partie, vous trouverez des chapitres qui abordent des questions cles. Cette structure permet d’organiser les documents et de clarifier quel document est necessaire pour obtenir une information specifique et comment l’analyser correctement.
Partie I. Structure organisationnelle et juridique (Documents de la DAO LLC)
- Qu’est-ce qu’un token immobilier ?
- De quelle entite juridique l’investisseur devient-il associe ?
- Comment confirmer que le token achete represente une participation dans une DAO LLC ?
- Qui est autorise a agir au nom de la DAO LLC ?
- Comment l’activite de la DAO LLC est-elle reglementee ?
- Comment les investisseurs peuvent-ils influencer les operations de la DAO LLC et la gestion du bien ?
Partie II. Audit juridique (Due Diligence)
- Audit juridique des biens locatifs a Bali : a quoi faut-il faire attention ?
- Audit juridique des biens en construction : a quoi faut-il preter attention ?
Partie III. Accords cles
- Accord confirmant les droits de la DAO LLC sur le bien a Bali
- Accord de compensation detaillant les paiements pour le bien.
- Accord de gestion immobiliere listant les droits et responsabilites de la societe de gestion.
- Accord d’investissement (pour les biens en construction).
Partie I. Structure organisationnelle et juridique (Documents de la DAO LLC)
Cette section explique comment l’entite juridique proprietaire du bien est structuree, pourquoi cette structure specifique a ete choisie, et comment les investisseurs peuvent verifier leur lien avec cette entite.
Qu’est-ce qu’un token immobilier sur la plateforme Binaryx ?
Un token immobilier sur la plateforme Binaryx represente les droits sociaux d’une entite juridique (DAO LLC) emis sous forme de tokens en vertu de la loi W.S. SF0038. En achetant ne serait-ce qu’un seul token, vous devenez automatiquement associe et coproprietaire de cette entite juridique. En tant qu’investisseur Binaryx, vous ne possedez pas directement le bien immobilier ou une partie de celui-ci ; vous detenez plutot une part dans la societe qui possede le bien.
De quelle entite juridique l’investisseur devient-il associe ?
Lorsque les investisseurs achetent un token immobilier sur Binaryx, ils deviennent associes d’une Limited Liability Company (LLC) enregistree dans le Wyoming, aux USA. Chaque bien sur la plateforme dispose de sa propre LLC distincte. Cette LLC fonctionne de maniere decentralisee, tous les associes participant a la prise de decision decentralisee par le biais d’une Organisation Autonome Decentralisee (DAO) via un vote base sur les tokens. Pour devenir associe, il suffit d’acheter un token.
Le Wyoming se distingue pour une bonne raison : en 2021, cet Etat a adopte la loi pionniere W.S. SF0038. Cette legislation fournit un cadre clair pour l’investissement dans l’immobilier tokenise, offrant aux investisseurs une protection dans les domaines physique et numerique. La loi autorise specifiquement la creation de LLC qui emettent des tokens, accordant aux detenteurs des droits de propriete d’entreprise. Elle impose egalement que ces LLC fonctionnent comme des organisations autonomes decentralisees (DAO), ou tous les detenteurs de tokens partagent l’autorite de gestion.
Vous pouvez confirmer votre statut d’associe d’une DAO LLC specifique gerant un bien en consultant le document Decentralized Autonomous Organization Limited Liability Company Articles of Organization document on the property page. This document is also accessible on the Wyoming Secretary of State's website. The document includes vital details about the DAO LLC — its name, addresses, authorized representatives, and other information that verifies the entity’s existence and legality. For instance, the Karra Loft 5 confirme l’enregistrement de la societe sous le nom de Binaryx Bali Asset 4 DAO LLC. Le document se termine par un certificat signe par le Secretaire d’Etat du Wyoming.
Comment confirmer que le token achete appartient a une DAO LLC ?
En vertu de la loi du Wyoming, une DAO LLC qui possede un bien immobilier fonctionne comme une organisation autonome decentralisee. Les associes qui detiennent des tokens emis par un smart contract gerent cette entite. Le smart contract agit comme un algorithme qui definit les termes de l’accord et assure le controle automatique et l’execution des obligations. Ce contrat verifie que toute personne qui achete un token devient automatiquement associee et coproprietaire de la DAO LLC. Vous pouvez trouver l’adresse de ce smart contract dans le document DAO LLC Articles of Organization sous le point No. 6.
- Sur la page du bien, dans la section "Documents", cliquez sur "DAO LLC Reference".
- Vous serez redirige vers le site https://wyobiz.wyo.gov/, ou vous pourrez trouver les documents de la LLC. Rendez-vous dans la section "History" et telechargez le fichier correspondant (Filing ID).
- Dans ce fichier, reperer le point 6 - "Public identifier", qui contiendra l’adresse du smart contract.
- Pour verifier le lien entre ce smart contract et les tokens, sur la page du bien, dans la section "Documents", cliquez sur "Token" — cela ouvrira la page du token dans l’explorateur de blockchain. Comparez l’adresse figurant dans le document avec l’adresse affichee sur la page.
Sur la meme page dans l’explorateur de blockchain Polygon, vous trouverez egalement les caracteristiques du token, toutes les transactions et une liste des adresses des detenteurs de tokens.
Qui est autorise a agir au nom de la DAO LLC ?
Pour creer une DAO LLC, un agent enregistre dans le Wyoming (une personne physique) doit soumettre les documents d’enregistrement au nom des cofondateurs de Binaryx. Actuellement, Robin Jones remplit ce role, enregistre au 30 N Gould St Ste R, Sheridan, WY 82801, USA. Ses responsabilites incluent le depot de documents et la gestion de la correspondance. Son autorite s’arrete la, car il ne dispose d’aucun droit supplementaire pour agir au nom de la DAO LLC.
Les representants autorises de la DAO LLC recoivent des nominations et ont le droit de signer des documents au nom de la societe. Cela signifie qu’ils valident les documents essentiels personnellement ou par procuration. Les representants et leurs pouvoirs specifiques sont enumeres au point dix des DAO LLC Articles of Organization.
Comment l’activite d’une DAO LLC est-elle reglementee ?
L’activite d’une DAO LLC est regie par son accord d’exploitation. Pour Karra Loft, cet accord est l’Operating Agreement of DAO Binaryx Bali Asset 4 LLC, a Decentralized Autonomous Organization.
Cet accord decrit les aspects cles des operations de la DAO LLC, notamment :
- Droits et responsabilites des associes
- Buts et objectifs
- Types d’activites
- Structure du capital
- Gestion
- Domaines de responsabilite
- Fiscalite
- Procedure de liquidation
Comment les investisseurs peuvent-ils influencer les operations de la DAO LLC et la gestion du bien ?
La prise de decision dans une DAO LLC repose sur le vote des detenteurs de tokens. Chaque token confere des droits de vote proportionnels. En tant que detenteur de tokens et associe de la DAO LLC, vous pouvez proposer et initier un vote sur la plateforme Binaryx. Si la majorite des detenteurs de tokens soutient votre proposition, les representants executifs de la DAO LLC doivent agir conformement a la decision.
Par exemple, vous pourriez proposer un vote pour changer la societe de gestion immobiliere. Si la majorite approuve, les representants autorises de la DAO LLC resilieront l’accord avec la societe actuelle et en trouveront une nouvelle. Vous pourriez egalement proposer une vente anticipee du bien. Dans ce cas, le bien serait mis en vente, les tokens seraient reevalues au prix de vente reel, et tous les detenteurs de tokens recevraient des fonds proportionnels a leurs parts dans leurs portefeuilles. En 2023, un tel vote a eu lieu sur la plateforme Binaryx et independamment sur Snapshot.
Partie II. Audit juridique (Due Diligence)
Dans cette section, nous aborderons le processus d’audit juridique (Due Diligence), qui differe selon qu’il s’agit de biens en construction ou de biens prets a la location. Pour realiser la Due Diligence, Binaryx collabore avec un partenaire de conseil local, dont les informations sont disponibles dans la section partenaires. Ce partenaire facilite egalement la transaction notariale, le notaire servant de depositaire des documents.
The Due Diligence process involves thoroughly analyzing the seller's documents, verifying the property’s compliance with building codes, identifying any usage restrictions, legal disputes related to the property or its owner, and other critical factors. After completing the review, the consulting firm provides its recommendation. Tax considerations related to the jurisdiction of the property also come under review during this process. You can find the list of verified documents and final recommendations in the Legal Due Diligence sur la page du bien.
Due Diligence pour les biens locatifs a Bali : a quoi faut-il faire attention ?
For Karra Loft 5, un bien locatif a Bali, Binaryx a fait appel a Bali Business Consulting pour realiser la Due Diligence. La premiere page du rapport comprend une liste de documents et un bref resume du proprietaire foncier direct, qui detient le certificat Hak Milik confirmant la propriete du terrain.
Particularites de la propriete immobiliere en Indonesie
Le Hak Milik represente la pleine propriete fonciere, accessible exclusivement aux citoyens indonesiens. La structure des droits de propriete en Indonesie differe de ce que la plupart des Europeens connaissent. Nous avons prepare un article distinct couvrant tous les types de droits de propriete pour une comprehension plus approfondie.
Pour ce guide, il est essentiel de mettre en avant le Hak Sewa, connu sous le nom de droit de bail. Etant donne que les etrangers ne peuvent pas posseder de terrain a Bali, ils achetent des droits de bail pour 25 a 30 ans, avec une option de prolongation garantie pouvant aller jusqu’a 80 annees supplementaires. La Due Diligence doit confirmer que le bien est adapte a la location ou a la sous-location, qu’il n’existe aucun probleme avec le detenteur du certificat Hak Milik, et que les droits de prolongation du bail restent valables meme en cas de deces du detenteur du certificat. Le rapport de Due Diligence doit inclure une conclusion appropriee si tout repond a ces exigences.
Comment determiner si un bien a Bali est adapte a la location ?
Tous les biens a Bali ne peuvent pas etre loues a court terme — cela n’est autorise que pour les biens situes dans des zones specifiques. Pour maximiser les revenus locatifs des investisseurs, Binaryx selectionne uniquement les biens qui repondent a ces exigences. L’avocat qui realise la Due Diligence et analyse le Plan d’Amenagement du Territoire Regional (RTRW) verifie si le bien se trouve dans une zone autorisant les locations a court terme.
Vous pouvez egalement verifier si le bien se trouve dans la zone appropriee en recherchant son numero cadastral sur le service correspondant.
Due Diligence pour les biens en construction : a quoi faut-il preter attention ?
L’audit juridique des biens en construction implique davantage de complexite et necessite l’analyse de documents supplementaires. Puisque le bien sera mis en location une fois la construction achevee, il est essentiel de verifier les aspects cles examines pour les biens prets a la location : la clarte et la transparence de la propriete et l’adequation du terrain a la strategie locative prevue. Au-dela de cela, le processus de construction et le schema de financement doivent egalement etre evalues.
Cela implique l’examen de toute la documentation qui accorde au promoteur le droit de construire. L’ensemble des documents peut varier selon la juridiction, mais comprend generalement le plan architectural du batiment, le permis de construire, les expertises, les autorisations de raccordement aux services publics et les contrats avec les entrepreneurs et sous-traitants. Ces documents sont joints au rapport de Due Diligence. L’examen se conclut par une breve feuille de route contenant des recommandations pour les actions a entreprendre.
Partie III. Accords cles
Accord confirmant les droits de la DAO LLC sur le bien a Bali
Pour un bien a Bali, le document confirmant les droits est un contrat de bail foncier qui inclut ses structures et garantit une prolongation du bail. Cet acte notarie certifie les droits de bail sur le terrain ou se trouve le bien. L’accord, redige en indonesien, s’appelle Perjanjian Sewa Menyewa. Le mot sewa se traduit par "bail" en indonesien.
Voici les points cles pour vous eviter de parcourir le document en indonesien. Premierement, les accords en Indonesie necessitent une signature en presence de temoins, ce qui garantit leur authenticite et permet une verification ulterieure. Les temoins jouent un role essentiel pour confirmer la signature par des parties specifiques en cas de litige. Le Perjanjian Sewa Menyewa liste les noms et les coordonnees de ces temoins.
Le document precise egalement les parties impliquees : le proprietaire foncier et les representants autorises de la DAO LLC. Il decrit les droits et obligations des parties, ainsi que les conditions du transfert de bail — detaillant quoi, a qui et dans quelle mesure.
L’accord comprend une description du bien et de ses caracteristiques. Par exemple, dans le cas de Karra Loft 5, le bien couvre 70 metres carres et est situe sur un terrain en bail.
Accord de compensation
L’accord de compensation confirme que tous les paiements pour le bien ont ete effectues. Le document precise le cout exact du bien — pour Karra Loft 5, ce montant etait de 2,9 milliards de roupies.
Accord de gestion immobiliere
L’accord de gestion immobiliere confirme l’existence d’un arrangement avec la societe de gestion responsable de la mise en location du bien. Ce document decrit clairement les droits et obligations des deux parties. L’accord apparait en integralite sur la page du bien, comme on peut le voir avec Karra Loft 3A, ou Bali Invest Club agit en tant que societe de gestion.
Un accord supplementaire peut etre inclus pour preciser les conditions de l’accord initial avec la societe de gestion, car Karra Loft 5 n’est pas le premier bien gere par Bali Invest Club dans le cadre de son arrangement avec Binaryx.
Accord d’investissement (pour les biens en construction)
L’accord d’investissement constitue le document principal pour les biens en construction, remplacant les trois accords mentionnes precedemment jusqu’a ce que le bien soit mis en exploitation. Cet accord est conclu entre la DAO LLC, qui emet les tokens, et le promoteur. L’objectif principal de l’investissement pendant la phase de construction est d’engager des fonds a un prix inferieur a la valeur finale du bien acheve, de securiser les droits de propriete et de disposer d’une strategie de sortie a l’achevement du projet. L’accord d’investissement regit ce processus et fournit a l’investisseur une comprehension claire des termes de l’operation entre la DAO LLC et le promoteur.
L’accord decrit les tours de financement par lesquels la DAO LLC paie la construction par etapes, a condition que le promoteur respecte ses obligations et les delais. Sur la plateforme Binaryx, ce processus se traduit par l’augmentation progressive de la valeur du token a mesure que davantage de fonds sont leves : plus vous investissez tot (achetez des tokens) et moins les fonds collectes sont importants, plus le prix du token est bas et plus l’investissement est rentable. Une fois le financement atteint a 100 %, le promoteur s’engage a achever le bien, et la DAO LLC en devient le plein proprietaire.
Conclusion
Nous esperons qu’en tant qu’investisseur, vous vous sentez desormais a l’aise pour naviguer dans les subtilites des documents lies a l’immobilier sur la plateforme Binaryx. Comprendre ces details est essentiel — cela vous aide a prendre des decisions eclairees et renforce votre confiance en vos investissements. Un complement logique a cet article pourrait etre celui-ci : « Que faire si Binaryx disparait : le sort de vos tokens et plan d’action ».
Comprendre ces questions par vous-meme est toujours le bon choix, car cela vous apporte independance et un meilleur controle. Si vous avez des questions ou besoin de precisions supplementaires, n’hesitez pas a nous contacter via le chat. Nous sommes toujours la pour vous aider.
L’equipe Binaryx.
