Інвестувати в токенізовану нерухомість — це революція. А от розбиратися з податками? Це часто нагадує старий добрий головний біль.
Якщо ви інвестуєте через Binaryx, ви купуєте частку в US Wyoming LLC. Хоча ця структура надзвичайно ефективна для управління нерухомістю, вона створює унікальні податкові сценарії залежно від того, де ви називаєте «домом».
Незалежно від того, чи ви експат на Балі, резидент Берліна чи інвестор з Торонто — цей посібник детально пояснює, що означає структура US LLC для вашого податкового рахунку, з реальними цифрами для підтвердження.
Основа: як працює структура в США
Перш ніж розглядати місцеві податки, потрібно зрозуміти джерело.
Коли ви купуєте токени на Binaryx, ви купуєте не просто «крипту» — ви купуєте легітимну частку власності в US Limited Liability Company (LLC).
«Наскрізна» магія
US LLC сплачує $0 корпоративного податку на прибуток.
Результат
100% податкового зобов'язання «проходить наскрізь» до вас — індивідуального інвестора.
Документація
Щороку (зазвичай у березні) LLC видає Schedule K-1. Вважайте це вашим «річним звітом» для IRS. Він точно показує, яка частка прибутку (або збитку) належить вам.
Золоте правило: Ви повинні задекларувати цей дохід у своїй країні проживання. Більшість країн мають договори про уникнення подвійного оподаткування, але потрібно правильно подати декларацію, щоб отримати ці переваги.
Податкові посібники та кейси для окремих країн
Податкові резиденти Франції
Оптимізація — ключ до всього: різниця між стандартним податком та режимом «Micro-Foncier» величезна.
Правила
- Стандартний шлях: Орендний дохід додається до вашого глобального доходу (оподатковується за ставкою 0-45%) плюс 17,2% соціальних внесків.
- Режим «Micro-Foncier»: Якщо ваш валовий орендний дохід менше €15,000, ви можете використовувати цей режим. Він надає автоматичне вирахування 30% на витрати — ви платите податок лише з 70% доходу.
- Форми: Декларуйте у формі 2047 (Іноземний дохід) та формі 2042.
Кейс: французький інвестор
- Річний валовий дохід: $1,800 USD (~€1,518)
- Сценарій: Інвестор у податковій категорії 30%.
| Стаття | Стандартний розрахунок | Розрахунок Micro-Foncier |
|---|---|---|
| Валовий дохід ($1,800) | €1,518 | €1,518 |
| База оподаткування | €1,518 | €1,063 (70% доходу) |
| Податок на дохід (30%) | -€455 | -€319 |
| Соціальні внески (17,2%) | -€261 | -€183 |
| Загальний податок | €716 | €502 |
| Чистий прибуток | €802 | €1,016 |
Як подати декларацію у Франції
Ви повинні задекларувати цей дохід під час щорічної податкової кампанії (зазвичай квітень-червень).
- Веб-сайт: Увійдіть у свій особистий кабінет на impots.gouv.fr.
- Форми: Використовуйте форму 2047 (рожева форма) для декларування доходу, отриманого за кордоном. Перенесіть підсумки до форми 2042 (основна декларація).
- Примітка: Переконайтеся, що ви поставили позначку «Micro-Foncier», якщо маєте право, щоб отримати автоматичне вирахування 30%.
Податкові резиденти Польщі
Ландшафт змінюється: фіксований податок vs. податок на приріст капіталу.
Правила
- Орендний дохід: Приватний орендний дохід зазвичай оподатковується за фіксованою ставкою 8,5% (до 120 тис. PLN) та 12,5% понад цю суму.
- Ризик «податку на приріст капіталу»: Деякі податкові палати класифікують дохід від US LLC як «приріст капіталу», що оподатковується за фіксованою ставкою 19% (податок Белки).
- Рекомендація: Для безпеки закладайте 19%.
Кейс: польський інвестор
- Річний валовий дохід: $1,800 USD (~6,390 PLN)
| Стаття | Розрахунок | Сума (PLN) |
|---|---|---|
| Валовий дохід ($1,800) | $1,800 × 3.55 | 6,390 PLN |
| Податок (безпечний сценарій) | 19% фіксована ставка | -1,214 PLN |
| Чистий прибуток | 5,176 PLN |
Як подати декларацію в Польщі
Резиденти Польщі подають річну податкову декларацію до 30 квітня.
- Веб-сайт: Використовуйте сервіс Twój e-PIT на podatki.gov.pl.
- Форми: Для приросту капіталу / іноземного пасивного доходу зазвичай подається PIT-38.
- Процес: Ви можете додати іноземний дохід вручну в розділі «Inne przychody» (Інші доходи).
Податкові резиденти Нідерландів
Система «Box 3»: ви платите податок на вартість, а не на фактичну оренду.
Правила
- Box 3: Ви платите податок на «умовну дохідність» (фіктивний прибуток) на основі вартості ваших активів на 1 січня.
- Поріг: Якщо загальні активи (мінус борги) менше приблизно €57,000, ви зазвичай платите €0 податку.
- Вище порогу: Ви платите ~36% податку на умовну дохідність приблизно 6%.
Кейс: нідерландський інвестор
- Вартість інвестиції: €25,000
- Фактично отримані кошти: €1,518 ($1,800 USD)
- Сценарій: Інвестор має значні заощадження (загальні активи > €57,000).
| Стаття | Розрахунок | Сума (€) |
|---|---|---|
| Фактично отримані кошти | ($1,800 USD) | €1,518 |
| Умовна дохідність | 6.17% від €25 тис. вартості | €1,542 (база оподаткування) |
| Податок | 36% від бази оподаткування | -€555 |
| Чистий дохід на руки | Фактична оренда - Податок | €963 |
Як подати декларацію в Нідерландах
Нідерландська податкова служба надсилає лист із запрошенням подати декларацію, зазвичай у березні/квітні.
- Веб-сайт: Увійдіть у Mijn Belastingdienst на belastingdienst.nl.
- Розділ: Перейдіть до Box 3 (Заощадження та інвестиції).
- Процес: Задекларуйте вартість вашої іноземної інвестиції станом на 1 січня.
Податкові резиденти Німеччини
Висока точність, висока відповідність.
Правила
- Класифікація: Дохід від US LLC зазвичай розглядається як іноземний інвестиційний дохід.
- Податкова ставка: 25% фіксований податок (Abgeltungsteuer) + надбавка солідарності.
- Пільги: Перші €1,000 інвестиційного доходу не оподатковуються (Sparer-Pauschbetrag).
📊 Кейс: берлінський інвестор
- Річний валовий дохід: $1,800 USD (~€1,518)
- Сценарій: Неодружений інвестор, що використовує неоподатковувану пільгу.
| Стаття | Розрахунок | Сума (€) |
|---|---|---|
| Валовий дохід ($1,800) | $1,800 × 0.843 | €1,518 |
| Неоподатковувана пільга | Sparer-Pauschbetrag | -€1,000 |
| Оподатковуваний дохід | €1,518 - €1,000 | €518 |
| Загальний податок | 26.375% від €518 | -€137 |
| Чистий прибуток | €1,381 |
Як подати декларацію в Німеччині
- Веб-сайт: Зареєструйтесь на elster.de.
- Форми: Використовуйте Anlage KAP (Доходи від капітальних активів).
- Процес: Введіть дохід від US LLC у рядках 14-19 («Іноземні доходи від капіталу»).
Податкові резиденти Австралії
Перевага «іноземного гібриду».
Правила
- Структура: ATO зазвичай розглядає US LLC як «Foreign Hybrid Limited Partnership».
- Ставки: Дохід додається до вашого оподатковуваного доходу (граничні ставки 0-45%).
- Знижка CGT: Утримуйте токени понад 12 місяців для отримання 50% знижки на податок на приріст капіталу.
Кейс: австралійський інвестор
- Річний валовий дохід: $1,800 USD (~$2,601 AUD)
- Сценарій: Гранична податкова ставка 32,5%.
| Стаття | Розрахунок | Сума (AUD) |
|---|---|---|
| Валовий дохід ($1,800) | $1,800 × 1.445 | $2,601 |
| Податок на дохід | 32.5% гранична ставка | -$845 |
| Medicare Levy | 2.0% | -$52 |
| Чистий прибуток | $1,704 |
Як подати декларацію в Австралії
- Веб-сайт: Увійдіть через myGov для доступу до ATO.
- Розділ: «Foreign income, assets and entities».
- Процес: Задекларуйте як «Foreign partnership income» або «Other foreign income».
Експати в Індонезії (Балі)
Оподаткування світового доходу застосовується, якщо ви перебуваєте понад 183 дні.
Правила
- Ставки: Прогресивний податок на доходи фізичних осіб (PPh 21) від 5% до 35%.
- Конвертація: Використовуйте курс Міністерства фінансів на дату отримання.
Кейс: експат на Балі
- Річний валовий дохід: $1,800 USD (~30,17 млн IDR)
- Сценарій: Податкова категорія 5% (дохід до 60 млн IDR).
| Стаття | Розрахунок | Сума (IDR) |
|---|---|---|
| Валовий дохід ($1,800) | $1,800 × 16,764 | 30,175,200 IDR |
| Податок на дохід | 5% (категорія 0-60 млн) | -1,508,760 IDR |
| Чистий прибуток | 28,666,440 IDR |
Як подати декларацію в Індонезії
- Веб-сайт: Зайдіть на DJP Online за адресою pajak.go.id.
- Форма: Form 1770 (Річна податкова декларація).
- Розділ: «Income from Abroad» (Penghasilan Neto Luar Negeri).
Податкові резиденти Румунії
Один із найвигідніших податкових режимів в ЄС.
Правила
- Податок на дохід: Фіксована ставка 10% на іноземний дохід.
- Внесок на охорону здоров'я (CASS): Може застосовуватися, якщо загальний дохід перевищує 6/12/24 мінімальних зарплат (зазвичай не стосується невеликих інвестицій).
Кейс: бухарестський інвестор
- Річний валовий дохід: $1,800 USD (~7,740 RON)
| Стаття | Розрахунок | Сума (RON) |
|---|---|---|
| Валовий дохід ($1,800) | $1,800 × 4.30 | 7,740 RON |
| Податок на дохід (10%) | 10% фіксована ставка | -774 RON |
| Чистий прибуток | 6,966 RON |
Як подати декларацію в Румунії
- Веб-сайт: Зареєструйтесь у «Віртуальному приватному просторі» (SPV) на ANAF.
- Форма: Declaratia Unica (Форма 212).
- Розділ: «Venituri realizate din străinătate».
Податкові резиденти України
Діють стандартні правила: 18% ПДФО + 5% військовий збір.
Правила
- Податкова ставка: 18% податок на доходи фізичних осіб + 5% військовий збір (оновлено на 2026 рік).
- Звітність: Дохід за Schedule K-1 вважається «доходом з іноземних джерел».
Кейс: український інвестор
- Річний валовий дохід: $1,800 USD (~77,616 UAH)
| Стаття | Розрахунок | Сума |
|---|---|---|
| Валовий дохід | $1,800 × 43.12 | 77,616 UAH |
| Податок на доходи фізичних осіб | 18% від валового | -13,971 UAH |
| Військовий збір | 5% від валового | -3,881 UAH |
| Загальна сума податків | 17,852 UAH ($414) | |
| Чистий прибуток | 59,764 UAH ($1,386) |
Як подати декларацію в Україні
Декларації подаються щорічно до 1 травня.
- Веб-сайт: Використовуйте Електронний кабінет на cabinet.tax.gov.ua.
- Форма: Оберіть «Декларацію про майновий стан і доходи» (F0100214).
- Розділ: Введіть дохід у рядку 10.6 «Іноземні доходи».
Податкові резиденти Канади
⚠️ Увага: гібридна невідповідність ⚠️
Проблема
Канада розглядає US LLC як корпорації, тоді як США — як партнерства. Ця невідповідність може призвести до того, що CRA оподатковуватиме ваш дохід як «іноземні дивіденди», одночасно відмовляючи в іноземних податкових кредитах.
Порада
Не інвестуйте великі суми особисто без консультації з фахівцем з міжнародного оподаткування. Ефективні податкові ставки можуть перевищувати 60-70% у найгіршому сценарії через подвійне оподаткування.
📅 Податковий календар інвестора
Занесіть ці дати в свій щоденник, щоб дотримуватися вимог.
- Січень - Грудень: Ви отримуєте виплати по токенах (фаза пасивного доходу).
- 15 березня (Рік 2): Binaryx видає вам Schedule K-1 (податкова форма США).
- Квітень - Червень: Подайте місцеву податкову декларацію у вашій країні проживання, використовуючи дані K-1.
📂 Де знайти ваші податкові документи
Доступ до ваших податкових форм, включаючи Schedule K-1, зручно організований на платформі Binaryx. Як знайти їх на платформі — ви можете прочитати посібник у попередній статті.
Готові розпочати? Приєднуйтесь до інвесторів, які вже отримують пасивний дохід у доларах. Почніть будувати своє майбутнє з мінімальними інвестиціями.
.jpeg)
