6 найкращих місць для інвестицій у нерухомість, які більшість інвесторів упускають з уваги
Відкрийте будь-яку статтю про "найкращі місця для інвестицій у нерухомість", і ви знайдете ті самі шаблонні, застарілі локації: Нью-Йорк, Лондон, Дубай та Сінгапур. Звісно, ці ринки забезпечували надійну прибутковість у минулому, але сьогодні? Вони перенасичені, переоцінені та стикаються з серйозними перешкодами. Найперспективніші інвестиційні напрямки сьогодні — це ті, що позиціоновані для зростання завдяки поєднанню сприятливих факторів, які багато інвесторів не помічають.
Найважливіший фактор? Демографія. У вас може бути найгарніша нерухомість в ідеальному місці, але якщо населення скорочується чи стрімко старіє, а іноземці також не приїжджають на постійне проживання, ваша інвестиція у нерухомість стикнеться з похмурим майбутнім. Демографічний колапс уже відбувається в багатьох розвинених країнах. Понад 55% країн світу (110 з 204) зараз мають показники народжуваності нижче рівня відтворення населення (2,1), і всі, що вважаються найкращими напрямками для інвестицій у нерухомість, знаходяться серед них.
У той час як деякі африканські регіони, такі як Нігерія (з показником народжуваності 5,1 станом на 2022 рік), демонструють вибуховий ріст населення, фактори на кшталт політичної нестабільності та проблем безпеки створюють неприйнятні інвестиційні ризики. Тому ідеальне місце для інвестицій має збалансувати кілька ключових факторів:
- Стійка демографія: Зростаюче або принаймні стабільне населення зі здоровим віковим розподілом
- Політична та економічна стабільність: Передбачуване управління та економічне зростання
- Безпека: Низький рівень злочинності та мінімальний ризик природних катастроф
- Привабливий клімат: Комфортні умови проживання, що приваблюють мешканців і туристів
- Відкритість для іноземних інвестицій: Доступні структури власності та розумне оподаткування
- Потенційна прибутковість: Привабливі доходи від оренди та можливості для зростання капіталу
Маючи на увазі ці критерії, давайте розглянемо шість перспективних, але недооцінених напрямків для інвестицій у нерухомість, які заслуговують на серйозну увагу на сьогоднішньому ринку.
1. Балі, Індонезія: Райський острів, відкритий для іноземного капіталу
Індонезія, четверта за чисельністю населення країна у світі з 285 мільйонами жителів, пропонує гарне поєднання здорової демографії (коефіцієнт народжуваності 2,1) та економічного зростання в сьогоднішньому старіючому світі. У той час як Джакарта та інші великі індонезійські міста стикаються з перенаселенням, забрудненням та значними бар'єрами для іноземців, Балі представляє собою відкриту можливість для іноземних приватних інвесторів. Населення острова перевищило 4,4 мільйона осіб, зростаючи значно швидше за середній показник по Індонезії, завдяки суттєвому притоку іноземних експатів та внутрішній міграції з інших індонезійських островів у пошуках економічних можливостей у туризмі.
Ключові інвестиційні фактори:
- Демографія: Зростаюче населення у 4,4+ мільйона з молодим середнім віком (~30 років)
- Безпека: Один із найнижчих показників вбивств у світі (0,4 на 100 000); основна проблема — дрібні крадіжки в туристичних районах
- Клімат: Цілорічна температура 26-27°C, що пом'якшується океанськими бризами
- Правова база: Іноземці можуть придбати довгострокову оренду (25-99 років). Дізнайтеся більше про права власності в Індонезії у цій статті
- Прибутковість від оренди: 7-15% валової прибутковості, з показниками до 15-18% у преміальних районах
- Доступність для іноземців: Найбільш дружній до експатів регіон Індонезії з широким використанням англійської мови
- Ринкова динаміка: Приплив іноземців зріс на 22% за рік; розширення присутності цифрових кочівників
Нерухомість у популярних туристичних центрах, таких як Чангу та півострів Букіт, забезпечує прибутковість від оренди у 15-18% щорічно, перевершуючи показники основних світових ринків. Ця результативність підтримується показниками туризму, що демонструють чудову стійкість — у квітні 2024 року кількість іноземних прибуттів збільшилася на 22% порівняно з попереднім роком. Майбутній розвиток ринку виграє від інфраструктурних інвестицій Індонезії, включаючи нову платну дорогу Ґіліманук-Менґві, яка скорочує час перетину острова на 30%, та розширення міжнародного аеропорту Нґурах-Рай, що збільшує пропускну здатність до 35 мільйонів пасажирів на рік. Крім того, сильне економічне зростання Індонезії (~5% ВВП щорічно) та зростаючий середній клас означають збільшення внутрішнього туризму та придбання других домівок на Балі.
Дізнайтеся більше про ринок нерухомості Балі тут.
2. Таїф, Саудівська Аравія: Королівська літня резиденція з прохолоднішим кліматом
Саудівська Аравія — країна з населенням 34,5 мільйона осіб, що має один із найздоровіших демографічних профілів у регіоні Перської затоки, з молодим населенням (середній вік 29,6 років) та коефіцієнтом народжуваності 2,39 дітей на жінку. Наразі країна переживає масштабну економічну трансформацію, виходячи за межі нафтової залежності. Таїф представляє унікальну можливість з точки зору кліматичної переваги. Розташований на висоті 1 879 метрів у горах Сарават, це місто з населенням 1,2 мільйона має середню літню температуру 32-33°C, що значно прохолодніше, ніж виснажлива спека Ер-Ріяда та Джидди з їхніми понад 40°C влітку. Таїф є "літньою столицею" Саудівської Аравії, де навіть королівська родина утримує сезонні резиденції.
Ключові інвестиційні фактори:
- Демографія: Молоде населення із середнім віком 29,6 років та народжуваністю вище рівня відтворення (2,39)
- Безпека: Надзвичайно низький рівень злочинності з практично відсутніми насильницькими злочинами; країна посідає 2-е місце за безпекою серед країн G20, поступаючись лише Японії
- Клімат: Помірний гірський клімат (висота 1 879 м) з літніми максимумами близько 32-33°C, значно прохолодніше, ніж у великих саудівських містах
- Правова база: Іноземні резиденти можуть придбати одну нерухомість із схваленням міністерства; нещодавня лібералізація дозволяє іноземні інвестиції через компанії
- Прибутковість від оренди: 5-7% валової прибутковості з безподатковим доходом (відсутність податків на нерухомість, стабільна валюта, прив'язана до долара США)
- Доступність для іноземців: Швидка лібералізація візової політики, включаючи програму преміального резидентства (IQAMA)
- Ринкова динаміка: План розвитку "Новий Таїф", включаючи міжнародний аеропорт із пропускною здатністю 2,5 мільйона пасажирів
Амбіційний урядовий проект "Новий Таїф" є наріжним каменем інвестиційного потенціалу, що включає масштабний міжнародний аеропорт (заплановане завершення до 2030 року) із зоною розвитку площею 12 км² для допоміжних об'єктів та комерційних приміщень. Ця інфраструктурна інвестиція може перетворити Таїф на ворота для паломників Хаджу/Умри завдяки близькості до Мекки. Саудівський ринок нерухомості залишається стійким, із прибутковістю від оренди в середньому 5-7% по країні. Особливо примітним для інвесторів є податкове середовище Саудівської Аравії: за відсутності податків на нерухомість для фізичних осіб та стабільності валюти завдяки прив'язаному до долара США ріялу, дохід від оренди уникає типової ерозії, що спостерігається на інших ринках.
3. Монтеррей, Мексика: Промисловий центр із прикордонними перевагами
Мексика, країна з населенням 132 мільйони осіб, незважаючи на зниження коефіцієнта народжуваності (1,8), має щорічне зростання ВВП у 3,2% за даними на 2023 рік і молоде населення із середнім віком 29,6 років. Більше того, країна стає все популярнішою серед американських експатів, які тікають від зростаючої вартості життя у США, що стимулює зростання ринку нерухомості. У той час як Мехіко часто домінує в заголовках, Монтеррей виділяється як промисловий і технологічний центр Мексики з кращою безпекою. Місто значно покращило ситуацію з безпекою з 2010-2011 років, з постійно знижуваним рівнем злочинності та захищеними діловими районами і районами проживання експатів. Населення агломерації, що налічує понад 5 мільйонів жителів, продовжує зростати завдяки промисловому розширенню — лише у 2023 році було створено понад 100 нових заводів, що створює значний попит на житло.
Ключові інвестиційні фактори:
- Демографія: Молоде населення країни (середній вік 29,6) з понад 5 мільйонами жителів у агломерації, що зростає швидше, ніж у середньому по країні
- Безпека: Постійно знижуваний рівень злочинності із захищеними діловими районами та районами проживання експатів
- Клімат: Напівпосушливий субтропічний клімат із жарким літом (35-37°C) та м'якою зимою (20°C вдень)
- Правова база: Повні права іноземної власності за межами обмежених прибережних зон; ті самі права власності, що й у громадян
- Прибутковість від оренди: Одна з найвищих у Мексиці, становить у середньому 6,4% валової прибутковості, з сучасними кондомініумами в центральних районах, що приносять 6-7%
- Доступність для іноземців: Мінімальні бар'єри для отримання дозволу на проживання; значна спільнота американських експатів; широке використання англійської мови в професійному середовищі
- Ринкова динаміка: Перевершив Мехіко за попитом на промислові площі; вартість нерухомості зростає на 10% у річному обчисленні
Монтеррей лідирує у промисловому розширенні Мексики: лише у 2023 році було створено понад 100 нових заводів, що створює значний попит на житло з боку працівників і керівників, які приїжджають. Запланована Гігафабрика Tesla (потенційні інвестиції у 5 мільярдів доларів) демонструє масштаб корпоративного інтересу, що стимулює зростання вартості землі в стратегічних районах, таких як Санта-Катаріна. Близькість міста до кордону з США (приблизно 200 км) полегшує приплив експатів і створює можливості для спільнот пенсіонерів, які обслуговують американських пенсіонерів, що шукають близькості до Техасу при значно нижчій вартості життя — середні витрати експатів становлять близько 1 500 доларів на місяць, включаючи 400-500 доларів за оренду однокімнатної квартири.
4. Мадейра, Португалія: Атлантичний острів з податковими перевагами
Португалія, країна з населенням 10,4 мільйона осіб, що стикається з серйозними демографічними проблемами через низький коефіцієнт народжуваності (1,43), тим не менш стала магнітом для міжнародних жителів, які шукають місце для пенсії. Однак Португалія має практично невичерпний демографічний ресурс у вигляді Бразилії з її 211-мільйонним культурно близьким населенням. Бразильці зараз складають приблизно 15% усіх продажів португальського житла, що відображає зростаючу спільноту з ~500 000 бразильців у Португалії.
Тут, на краю Європи, Мадейра, автономний острівний регіон з особливим податковим статусом, виступає як один із найкращих інвестиційних виборів. Цей атлантичний архіпелаг зі стабільним населенням у 250 000 осіб перетворився на міжнародний напрямок, збільшивши кількість відвідувачів на 50% з 1995 року до приблизно 4 мільйонів щорічно. Мадейра пропонує виняткову безпеку як частина Португалії (7-е місце у світі за Глобальним індексом миру), з практично відсутньою насильницькою злочинністю та економічною стабільністю, забезпеченою членством у ЄС та єврозоні.
Ключові інвестиційні фактори:
- Демографія: Стабільне населення, що підтримується міжнародною привабливістю для пенсіонерів, експатів та цифрових кочівників
- Безпека: Незначна злочинність навіть за португальськими стандартами; тісно пов'язана острівна спільнота
- Клімат: "Острів вічної весни" із середньорічною температурою 18-20°C; зимові максимуми ~20°C, літні ~26-27°C
- Правова база: Рівні права власності для іноземців; простий процес купівлі без обмежень
- Прибутковість від оренди: Середня валова прибутковість 5,3%, з короткостроковою орендою для відпочинку, що досягає 7-8%
- Доступність для іноземців: Висока гостинність з усталеними спільнотами експатів; програма "Непостійний резидент", що пропонує 10-річні податкові переваги
- Ринкова динаміка: Зростаюча присутність цифрових кочівників; ціни на нерухомість у Фуншалі (~€3 500/м²) нижчі, ніж у Лісабоні (€4 700/м²)
Мадейра пропонує унікальні переваги завдяки своєму особливому статусу автономного регіону із зоною вільної торгівлі, що надає податкові пільги міжнародному бізнесу. Острів запустив першу у світі Селище цифрових кочівників у Понта-ду-Сол у 2021 році, приваблюючи тисячі віддалених працівників лише за перший рік. Вартість придбання нерухомості залишається привабливою порівняно з материковою Португалією: ціни у Фуншалі в середньому становлять €3 500/м² проти €4 700/м² у Лісабоні. Податковий режим "Непостійний резидент" пропонує потенційні податкові ставки всього 10% або навіть 0% на дохід від іноземної пенсії протягом першого десятиліття проживання.
5. Банґалор, Індія: Технологічний центр зі сталою траєкторією зростання
Індія, найбільш населена країна світу з 1,4 мільярдом жителів, переживає поступовий демографічний перехід, з коефіцієнтом народжуваності, що зараз знижується до рівня відтворення населення (2,0 дітей на жінку). Країна зберігає виняткову економічну динаміку з вражаючим зростанням ВВП на 8,2% станом на 2023 рік. Банґалор, процвітаючий мегаполіс з понад 12 мільйонами жителів, заслужив репутацію "Кремнієвої долини" Індії та пропонує помітно м'якші кліматичні умови порівняно з більшою частиною країни. Місто виграє від свого розташування на висоті 900 метрів, де температура зазвичай коливається від 20 до 34°C влітку та від 14 до 27°C взимку, що значно помірніше, ніж виснажлива спека Делі або гнітюча вологість Мумбаї.
Ключові інвестиційні фактори:
- Демографія: Населення понад 12 мільйонів осіб, що зростає значно швидше за середній показник по країні (2,0) через міграцію, пов'язану з технологічною індустрією
- Безпека: Нижчий рівень злочинності, ніж в інших великих індійських містах; безпечні елітні райони
- Клімат: Помірний тропічний саванний клімат на висоті 900 м; температура зазвичай 20-34°C влітку, 14-27°C взимку
- Правова база: Іноземні резиденти можуть придбати несільськогосподарську нерухомість після проживання понад 182 дні на рік; особи індійського походження мають ті самі права, що й громадяни
- Прибутковість від оренди: Найвища в Індії із середнім валовим показником 4,4%, значно збільшилась з 3,6% до пандемії
- Доступність для іноземців: Велике населення експатів, що працюють у технологічному секторі; англійська мова широко використовується в професійному середовищі
- Ринкова динаміка: Лідирує в Індії за продажами житла (21% серед провідних міст); значне розширення інфраструктури, включаючи систему метро протяжністю 175 км до 2026 року
У Банґалорі розташовано понад 10 000 ІТ-компаній та стартапів, екосистема яких розширюється у сфери фінтеху, освітніх технологій, ШІ та біотехнологій. Прибутковість від оренди нерухомості різко зросла, ставки збільшились на 24% з 2019 року, оскільки офіси повертають співробітників і продовжується міграція. Розширення лінії метро до 175 км до 2026 року та нова система приміських залізниць перетворять доступність, створюючи коридори розвитку з потенціалом підвищення вартості. Певні райони, такі як Уайтфілд, Електронне Місто та Північний Банґалор (Хеббал), пропонують вищу прибутковість (5-6%) завдяки близькості до технопарків при збереженні помірних цін на нерухомість.
6. Будва, Чорногорія: Адріатичний порт з потенціалом вступу до ЄС
Чорногорія — невелика балканська держава з населенням лише 620 000 осіб та коефіцієнтом народжуваності 1,8, яка сильно залежить від туризму. У той час як місцеве населення країни старіє і дещо скорочується, нещодавні геополітичні зміни створили неочікувані демографічні переваги. З початком конфлікту у Східній Європі Чорногорія прийняла десятки тисяч українських та російських іммігрантів, багато з яких володіють значним інвестиційним капіталом. Країна може похвалитися ідеальним адріатичним кліматом, багатою історичною спадщиною, надзвичайно доступними цінами на нерухомість, мінімальним регулюванням та одним із найнижчих податкових навантажень у Європі, зі ставками за прогресивною шкалою від лише 9% до 15%. Будва, історичне прибережне місто з лише 20 000 постійних жителів, драматично перетворюється в літні місяці, коли десятки тисяч туристів (переважно із Сербії, Росії та країн ЄС) заповнюють його, створюючи інтенсивні сезонні піки попиту та вигідні можливості для оренди.
Ключові інвестиційні фактори:
- Демографія: Сезонне населення багаторазово збільшується завдяки туризму; зростаючий інтерес міжнародних покупців
- Безпека: Дуже низький рівень злочинності з мінімальними випадками насильства; вулиці безпечні в будь-який час доби
- Клімат: Класичний середземноморський клімат із жарким, сухим літом (~30°C) та м'якою зимою (~10°C); понад 240 сонячних днів на рік
- Правова база: Немає обмежень на іноземну власність; іноземці можуть напряму володіти землею та будівлями
- Прибутковість від оренди: Сильний сезонний потенціал оренди з цілорічними варіантами в центральних локаціях
- Доступність для іноземців: Надзвичайно відкрита для іноземних покупців; володіння нерухомістю надає право на поновлювані дозволи на проживання
- Ринкова динаміка: Кандидатський статус Чорногорії в ЄС створює потенціал для майбутнього зростання вартості
На відміну від вражаючого, але складного рельєфу сусіднього Котора, Будва відрізняється відносно рівною, придатною для забудови землею навколо свого середньовічного обнесеного стіною старого міста (Старі Град). Володіння нерухомістю автоматично дає іноземцям право на поновлюваний тимчасовий дозвіл на проживання, створюючи безперешкодні шляхи до сезонного або постійного проживання. Історично росіяни домінували на ринку іноземних покупців (за оцінками, колись їм належало 70% нерухомості Будви за вартістю), але нещодавні геополітичні зміни диверсифікували джерела інвестицій, включивши країни ЄС, Китай та покупців з Близького Сходу. Статус кандидата в ЄС Чорногорії пропонує значний потенціал зростання — якщо вступ відбуватиметься, як очікується, вартість нерухомості може значно зрости, подібно до тенденцій, що спостерігалися в попередніх країнах розширення ЄС.
Дізнайтеся більше про нерухомість Чорногорії тут.
Про Binaryx
Binaryx — це платформа токенізації нерухомості, яка працює згідно із законом Вайомінгу 2021 року (W.S. SF0038), перетворюючи об'єкти нерухомості на цифрові токени. Для кожного об'єкта Binaryx створює спеціальне ТОВ у Вайомінгу, яке випускає токени на блокчейні. Коли ви купуєте ці токени, ви стаєте співвласником ТОВ, яке володіє нерухомістю, з усіма правами власності, захищеними законодавством штату.
Хочете дізнатися більше про Binaryx? Ознайомтеся з цими статтями:
-min.jpg)
