6 лучших мест для инвестиций в недвижимость, которые большинство инвесторов упускают из виду
Откройте любую статью про "лучшие места для инвестиций в недвижимость", и вы увидите одни и те же шаблонные, устаревшие локации: Нью-Йорк, Лондон, Дубай и Сингапур. Конечно, эти рынки обеспечивали солидную доходность в прошлом, но сегодня? Они перенасыщены, переоценены и сталкиваются с серьезными препятствиями. Самые перспективные инвестиционные направления сегодня — это те, которые позиционированы для роста благодаря сочетанию благоприятных факторов, которые многие инвесторы упускают из виду.
Самый важный фактор? Демография. У вас может быть самая красивая недвижимость в идеальном месте, но если население сокращается или стремительно стареет, а иностранцы тоже не приезжают на постоянное жительство, ваша инвестиция в недвижимость столкнется с мрачным будущим. Демографический коллапс уже наступает во многих развитых странах. Более 55% стран мира (110 из 204) сейчас имеют показатели рождаемости ниже уровня воспроизводства населения (2,1), и все считающиеся лучшими направлениями для инвестиций в недвижимость находятся среди них.
В то время как некоторые африканские регионы, такие как Нигерия (с показателем рождаемости 5,1 по данным на 2022 год), демонстрируют взрывной рост населения, факторы вроде политической нестабильности и проблем с безопасностью создают неприемлемые инвестиционные риски. Поэтому идеальное место для инвестиций должно сбалансировать несколько ключевых факторов:
- Устойчивая демография: Растущее или хотя бы стабильное население с здоровым возрастным распределением
- Политическая и экономическая стабильность: Предсказуемое управление и экономический рост
- Безопасность: Низкий уровень преступности и минимальный риск природных катастроф
- Привлекательный климат: Комфортные условия проживания, привлекающие жителей и туристов
- Открытость для иностранных инвестиций: Доступные структуры собственности и разумное налогообложение
- Потенциальная доходность: Привлекательная рентабельность аренды и возможности удорожания капитала
Имея в виду эти критерии, давайте рассмотрим шесть многообещающих, но недооцененных направлений для инвестиций в недвижимость, которые заслуживают серьезного внимания на сегодняшнем рынке.
1. Бали, Индонезия: Райский остров, открытый для иностранного капитала
Индонезия, четвертая по численности населения страна в мире с 285 миллионами жителей, предлагает хорошее сочетание здоровой демографии (коэффициент рождаемости 2,1) и экономического роста в сегодняшнем стареющем мире. В то время как Джакарта и другие крупные индонезийские города сталкиваются с перенаселением, загрязнением и значительными барьерами для иностранцев, Бали представляет собой открытую возможность для иностранных частных инвесторов. Население острова превысило 4,4 миллиона человек, растет значительно быстрее среднего показателя по Индонезии, благодаря существенному притоку иностранных экспатов и внутренней миграции с других индонезийских островов в поисках экономических возможностей в туризме.
Ключевые инвестиционные факторы:
- Демография: Растущее население в 4,4+ миллиона с молодым средним возрастом (~30 лет)
- Безопасность: Один из самых низких показателей убийств в мире (0,4 на 100 000); основная проблема — мелкие кражи в туристических районах
- Климат: Круглогодичная температура 26-27°C, смягчаемая океаническими бризами
- Правовая база: Иностранцы могут приобретать долгосрочную аренду (25-99 лет). Узнайте больше о правах собственности в Индонезии в этой статье
- Доходность от аренды: 7-15% валовой доходности, с показателями до 15-18% в премиальных районах
- Доступность для иностранцев: Самый дружелюбный к экспатам регион Индонезии с широким использованием английского языка
- Рыночная динамика: Приток иностранцев вырос на 22% за год; расширяющееся присутствие цифровых кочевников
Недвижимость в пользующихся высоким спросом туристических центрах, таких как Чангу и полуостров Букит, обеспечивает доходность от аренды в 15-18% ежегодно, превосходя показатели основных мировых рынков. Эта результативность поддерживается показателями туризма, демонстрирующими замечательную устойчивость — в апреле 2024 года количество иностранных прибытий увеличилось на 22% по сравнению с предыдущим годом. Развитие рынка в будущем выигрывает от инфраструктурных инвестиций Индонезии, включая новую платную дорогу Гилиманук-Менгви, которая сокращает время пересечения острова на 30%, и расширения международного аэропорта Нгурах-Рай, увеличивающего пропускную способность до 35 миллионов пассажиров в год. Кроме того, сильный экономический рост Индонезии (~5% ВВП ежегодно) и растущий средний класс означают увеличение внутреннего туризма и приобретения вторых домов на Бали.
Читайте подробнее про рынок недвижимости Бали в статье по ссылке.
2. Таиф, Саудовская Аравия: Королевская летняя резиденция с более прохладным климатом
Саудовская Аравия — страна с населением 34,5 миллиона человек, обладающая одним из самых здоровых демографических профилей в регионе Персидского залива, с молодым населением (средний возраст 29,6 лет) и коэффициентом рождаемости 2,39 детей на женщину. В настоящее время страна переживает масштабную экономическую трансформацию, выходящую за рамки нефтяной зависимости. Таиф представляет уникальную возможность с точки зрения климатического преимущества. Расположенный на высоте 1 879 метров в горах Сарават, этот город с населением 1,2 миллиона человек имеет среднюю летнюю температуру 32-33°C, что значительно прохладнее, чем изнуряющая жара Эр-Рияда и Джидды с их 40°C+ летом. Таиф является "летней столицей" Саудовской Аравии, где даже королевская семья содержит сезонные резиденции.
Ключевые инвестиционные факторы:
- Демография: Молодое население со средним возрастом 29,6 лет и рождаемостью выше уровня воспроизводства (2,39)
- Безопасность: Чрезвычайно низкий уровень преступности с практически отсутствующими насильственными преступлениями; страна занимает 2-е место по безопасности среди стран G20, уступая только Японии
- Климат: Умеренный горный климат (высота 1 879 м) с летними максимумами около 32-33°C, значительно прохладнее, чем в крупных саудовских городах
- Правовая база: Иностранные резиденты могут приобрести одну недвижимость с одобрения министерства; недавняя либерализация позволяет иностранные инвестиции через компании
- Доходность от аренды: 5-7% валовой доходности с безналоговым доходом (отсутствие налогов на недвижимость, стабильная валюта, привязанная к доллару США)
- Доступность для иностранцев: Быстро либерализующаяся визовая политика, включая программу премиального резидентства (IQAMA)
- Рыночная динамика: План развития "Новый Таиф", включающий международный аэропорт с пропускной способностью 2,5 миллиона пассажиров
Амбициозный правительственный проект "Новый Таиф" представляет собой краеугольный камень инвестиционного потенциала, включающий масштабный международный аэропорт (запланированное завершение к 2030 году) с зоной развития площадью 12 км² для вспомогательных объектов и коммерческих пространств. Эта инфраструктурная инвестиция может превратить Таиф в ворота для паломников Хаджа/Умры благодаря близости к Мекке. Саудовский рынок недвижимости остается устойчивым, с доходностью от аренды в среднем 5-7% по стране. Особенно примечательна для инвесторов налоговая среда Саудовской Аравии: отсутствие налогов на недвижимость для физических лиц и стабильность валюты благодаря привязанному к доллару США риялу позволяют избежать типичного снижения доходов, наблюдаемого на других рынках.
3. Монтеррей, Мексика: Промышленный центр с приграничными преимуществами
Мексика, страна с населением 132 миллиона человек, несмотря на снижающийся коэффициент рождаемости (1,8), имеет ежегодный рост ВВП в 3,2% по данным на 2023 год и молодое население со средним возрастом 29,6 лет. Более того, страна становится все более популярной среди американских экспатов, бегущих от растущей стоимости жизни в США, что стимулирует рост рынка недвижимости. В то время как Мехико часто доминирует в заголовках, Монтеррей выделяется как промышленный и технологический центр Мексики с лучшей безопасностью. Город значительно улучшил ситуацию с безопасностью с 2010-2011 годов, с постоянно снижающимся уровнем преступности и защищенными бизнес-районами и районами проживания экспатов. Население агломерации, насчитывающее более 5 миллионов жителей, продолжает расти благодаря промышленному расширению — только в 2023 году было создано более 100 новых заводов, что создает существенный спрос на жилье.
Ключевые инвестиционные факторы:
- Демография: Молодое население страны (средний возраст 29,6) с более чем 5 миллионами жителей в агломерации, растущей быстрее, чем в среднем по стране
- Безопасность: Постоянно снижающийся уровень преступности с безопасными бизнес-районами и районами проживания экспатов
- Климат: Полузасушливый субтропический климат с жарким летом (35-37°C) и мягкой зимой (20°C днем)
- Правовая база: Полные права иностранной собственности за пределами ограниченных прибрежных зон; те же права собственности, что и у граждан
- Доходность от аренды: Одна из самых высоких в Мексике, составляет в среднем 6,4% валовой доходности, с современными кондоминиумами в центральных районах, приносящими 6-7%
- Доступность для иностранцев: Минимальные барьеры для получения вида на жительство; значительное сообщество американских экспатов; широкое использование английского языка в профессиональной среде
- Рыночная динамика: Превзошел Мехико по спросу на промышленные площади; стоимость недвижимости растет на 10% в годовом исчислении
Монтеррей лидирует в промышленном расширении Мексики: только в 2023 году было создано более 100 новых заводов, что создает существенный спрос на жилье со стороны приезжающих работников и руководителей. Планируемая Гигафабрика Tesla (потенциальные инвестиции в 5 миллиардов долларов) демонстрирует масштаб корпоративного интереса, стимулирующего удорожание земли в стратегических районах, таких как Санта-Катарина. Близость города к границе с США (примерно 200 км) облегчает приток экспатов и создает возможности для сообществ пенсионеров, обслуживающих американских пенсионеров, ищущих близости к Техасу при значительно более низкой стоимости жизни — средние расходы экспатов составляют около 1 500 долларов в месяц, включая 400-500 долларов за аренду однокомнатной квартиры.
4. Мадейра, Португалия: Атлантический остров с налоговыми преимуществами
Португалия, страна с населением 10,4 миллиона человек, сталкивающаяся с серьезными демографическими проблемами из-за низкого коэффициента рождаемости (1,43), тем не менее стала магнитом для международных жителей, ищущих место для пенсии. Однако Португалия имеет практически неисчерпаемый демографический ресурс в виде Бразилии с ее 211-миллионным культурно близким населением. Бразильцы сейчас составляют примерно 15% всех продаж португальского жилья, что отражает растущее сообщество из ~500 000 бразильцев в Португалии.
Здесь, на краю Европы, Мадейра, автономный островной регион с особым налоговым статусом, выступает как один из лучших инвестиционных выборов. Этот атлантический архипелаг со стабильным населением в 250 000 человек превратился в международное направление, увеличив число посетителей на 50% с 1995 года до примерно 4 миллионов ежегодно. Мадейра предлагает исключительную безопасность как часть Португалии (занимающей 7-е место в мире по Глобальному индексу мира), с практически отсутствующей насильственной преступностью и экономической стабильностью, обеспечиваемой членством в ЕС и еврозоне.
Ключевые инвестиционные факторы:
- Демография: Стабильное население, поддерживаемое международной привлекательностью для пенсионеров, экспатов и цифровых кочевников
- Безопасность: Незначительная преступность даже по португальским стандартам; тесно связанное островное сообщество
- Климат: "Остров вечной весны" со среднегодовой температурой 18-20°C; зимние максимумы ~20°C, летние ~26-27°C
- Правовая база: Равные права собственности для иностранцев; простой процесс покупки без ограничений
- Доходность от аренды: Средняя валовая доходность 5,3%, с краткосрочной арендой для отпускников, достигающей 7-8%
- Доступность для иностранцев: Высокая степень гостеприимства с устоявшимися сообществами экспатов; программа "Непостоянный резидент", предлагающая 10-летние налоговые преимущества
- Рыночная динамика: Растущее присутствие цифровых кочевников; цены на недвижимость в Фуншале (~€3 500/м²) ниже, чем в Лиссабоне (€4 700/м²)
Мадейра предлагает уникальные преимущества благодаря своему особому статусу автономного региона с зоной свободной торговли, предоставляющей налоговые льготы международному бизнесу. Остров запустил первую в мире Деревню цифровых кочевников в Понта-ду-Сол в 2021 году, привлекая тысячи удаленных работников только за первый год. Стоимость приобретения недвижимости остается привлекательной по сравнению с материковой Португалией: цены в Фуншале в среднем составляют €3 500/м² против €4 700/м² в Лиссабоне. Налоговый режим "Непостоянный резидент" предлагает потенциальные налоговые ставки всего 10% или даже 0% на доход от иностранной пенсии в течение первого десятилетия проживания.
5. Бангалор, Индия: Технологический центр с устойчивой траекторией роста
Индия, самая густонаселенная страна мира с 1,4 миллиардом жителей, переживает постепенный демографический переход, с коэффициентом рождаемости, теперь снижающимся до уровня воспроизводства населения (2,0 детей на женщину). Страна сохраняет исключительную экономическую динамику с впечатляющим ростом ВВП на 8,2% по данным на 2023 год. Бангалор, процветающий мегаполис с более чем 12 миллионами жителей, заслужил репутацию "Кремниевой долины" Индии и предлагает заметно более мягкие климатические условия по сравнению с большей частью страны. Город выигрывает от своего расположения на высоте 900 метров, где температура обычно колеблется от 20 до 34°C летом и от 14 до 27°C зимой, что значительно умереннее, чем изнуряющая жара Дели или угнетающая влажность Мумбаи.
Ключевые инвестиционные факторы:
- Демография: Население более 12 миллионов человек, растущее значительно быстрее среднего по стране (2,0) из-за миграции, связанной с технологической индустрией
- Безопасность: Более низкий уровень преступности, чем в других крупных индийских городах; безопасные элитные районы
- Климат: Умеренный тропический саванный климат на высоте 900 м; температура обычно 20-34°C летом, 14-27°C зимой
- Правовая база: Иностранные резиденты могут приобретать несельскохозяйственную недвижимость после проживания более 182 дней в году; лица индийского происхождения имеют те же права, что и граждане
- Доходность от аренды: Самая высокая в Индии со средним валовым показателем 4,4%, значительно увеличившись с 3,6% до пандемии
- Доступность для иностранцев: Большое население экспатов, работающих в технологическом секторе; английский язык широко используется в профессиональной среде
- Рыночная динамика: Лидирует в Индии по продажам жилья (21% среди ведущих городов); значительное расширение инфраструктуры, включая систему метро протяженностью 175 км к 2026 году
В Бангалоре базируется более 10 000 ИТ-компаний и стартапов, экосистема которых расширяется в сферы финтеха, образовательных технологий, ИИ и биотехнологий. Доходность от аренды недвижимости резко возросла, ставки увеличились на 24% с 2019 года, поскольку офисы возвращают сотрудников и продолжается миграция. Расширение линии метро до 175 км к 2026 году и новая система пригородных железных дорог преобразуют доступность, создавая коридоры развития с потенциалом удорожания. Определенные районы, такие как Уайтфилд, Электронный Город и Северный Бангалор (Хеббал), предлагают более высокую доходность (5-6%) благодаря близости к технопаркам при сохранении умеренных цен на недвижимость.
6. Будва, Черногория: Адриатическая гаваньс потенциалом вступления в ЕС
Черногория — небольшое балканское государство с населением всего 620 000 человек и коэффициентом рождаемости 1,8, которое сильно зависит от туризма. В то время как местное население страны стареет и слегка сокращается, недавние геополитические изменения создали неожиданные демографические преимущества. С началом конфликта в Восточной Европе Черногория приняла десятки тысяч украинских и российских иммигрантов, многие из которых обладают значительным инвестиционным капиталом. Страна может похвастаться идеальным адриатическим климатом, богатым историческим наследием, удивительно доступными ценами на недвижимость, минимальным регулированием и одной из самых низких налоговых нагрузок в Европе, со ставками по прогрессивной шкале от всего 9% до 15%. Будва, исторический прибрежный город с всего 20 000 постоянных жителей, драматически преображается в летние месяцы, когда десятки тысяч туристов (в основном из Сербии, России и стран ЕС) наводняют его, создавая интенсивные сезонные пики спроса и выгодные возможности для аренды.
Ключевые инвестиционные факторы:
- Демография: Сезонное население многократно увеличивается за счет туризма; растущий интерес международных покупателей
- Безопасность: Очень низкий уровень преступности с минимальными случаями насилия; улицы безопасны в любое время суток
- Климат: Классическая средиземноморская погода с жарким, сухим летом (~30°C) и мягкой зимой (~10°C); более 240 солнечных дней в году
- Правовая база: Нет ограничений на иностранную собственность; иностранцы могут напрямую владеть землей и зданиями
- Доходность от аренды: Сильный сезонный потенциал аренды с круглогодичными вариантами в центральных локациях
- Доступность для иностранцев: Чрезвычайно открыта для иностранных покупателей; владение недвижимостью дает право на возобновляемые виды на жительство
- Рыночная динамика: Кандидатский статус Черногории в ЕС создает потенциал для будущего роста стоимости
В отличие от впечатляющего, но сложного рельефа соседнего Котора, Будва отличается относительно плоской, пригодной для застройки землей вокруг своего средневекового обнесенного стеной старого города (Стари Град). Владение недвижимостью автоматически дает иностранцам право на возобновляемый временный вид на жительство, создавая беспрепятственные пути к сезонному или постоянному проживанию. Исторически россияне доминировали на рынке иностранных покупателей (по оценкам, когда-то им принадлежало 70% недвижимости Будвы по стоимости), но недавние геополитические изменения диверсифицировали источники инвестиций, включив страны ЕС, Китай и покупателей с Ближнего Востока. Статус кандидата в ЕС Черногории предлагает значительный потенциал роста — если вступление будет продвигаться, как ожидается, стоимость недвижимости может значительно вырасти, подобно тенденциям, наблюдавшимся в предыдущих странах расширения ЕС.
Читайте подробнее про рынок недвижимости Черногории в статье по ссылке.
О Binaryx
Binaryx — это платформа токенизации недвижимости, которая работает по закону Вайоминга 2021 года (W.S. SF0038), превращая объекты недвижимости в цифровые токены. Для каждого объекта Binaryx создает специальное ООО в Вайоминге, которое выпускает токены на блокчейне. Когда вы покупаете эти токены, вы становитесь совладельцем ООО, которое владеет недвижимостью, со всеми правами собственности, защищенными законодательством штата.
Хотите узнать больше о Binaryx? Ознакомьтесь с этими статьями:
.jpg)
.jpg)
