Инвестируете в недвижимость на Бали? Не попадите в эти шесть ловушек

Бали может показаться раем, если судить по глянцевым брошюрам или отдыху в пятизвёздочном отеле. Но как только вы погружаетесь в мир бизнеса и инвестиций в недвижимость, реальность оказывается далеко не сказочной. Нет, здесь не хуже, чем в других местах, но идея лёгкой прибыли на Бали — это миф. Особенно в сфере недвижимости, где лёгкие деньги — скорее редкость, чем правило.

Я сейчас не про базовые аспекты индонезийского законодательства о недвижимости. Любой серьёзный инвестор либо уже знаком с ними, либо быстро разберётся. Ограничения на иностранное владение давно известны, и если вы планируете покупку, то уже принимаете эти правила (а если нет, почитайте вот эту статью). Но настоящая проблема кроется в менее очевидных подводных камнях — тех ошибках, которые не прописаны ни в одном законе. Давайте разберёмся, какие ловушки чаще всего поджидают инвесторов на Бали и как их избежать.

Вход в инвестиции без плана

Вкладывать деньги без чёткого инвестиционного тезиса — всё равно что сесть за карточный стол, не зная правил игры. Попробовать, конечно, можно. И если звёзды сойдутся, есть крохотный шанс на успех. Но куда более вероятно, что вы проиграете. А в недвижимости проигрыш может оказаться серьёзным. Инвестиционный тезис — это ваш ответ на вопрос: «Как именно я собираюсь заработать?» Чем конкретнее этот ответ, тем лучше. Без него вы просто идёте вслепую, надеясь на удачу, но рискуя потерять гораздо больше.

Хороший тезис не обязан быть универсальным; наоборот, чем точнее он подстроен под вашу ситуацию, тем эффективнее. Например, вы изучаете рынок недвижимости на Бали. Допустим, ваш местный знакомый подсказал, что в определённой зоне скоро появится новая дорога и коммуникации. Это ценная информация, ведь сейчас там всё ещё дешево. Или вы заметили, что удалённые работники начали активно заселять конкретные районы, создавая спрос на рабочие пространства. Почему бы не вложиться в стильное кафе, где они смогут отдыхать и работать? А можно пойти дальше — организовать аренду переговорных комнат или тихих зон. Все эти идеи дают вашим вложениям цель и чёткий вектор прибыли, что критически важно для успеха.

Переоценка потенциала рынка Бали

Рынок недвижимости Бали может казаться золотой жилой, с доходностью, которая превосходит многие другие рынки. Но важно оставаться реалистом — это не рынок развитых стран, где тренды стабильны и предсказуемы. На Бали всё работает иначе, и обстановка может меняться молниеносно. Вспомните локдауны во время COVID-19: индонезийское правительство закрыло Бали буквально за одну ночь, и рынок замер. Прибыль испарилась, а перспективные инвестиции превратились в пустые обязательства. Чем дольше рынок «горячий», тем больше риск его перегрева, и тем важнее снижать ожидания.

Чтобы адаптироваться к такой реальности, сосредоточьтесь на гибких краткосрочных стратегиях. Рассмотрите недвижимость, которую легко переориентировать, например, под краткосрочную и долгосрочную аренду для туристов. Это позволит быстро изменить подход, если потребуется. Ещё один вариант — универсальные объекты, которые интересны разным арендаторам. Например, апартаменты в центре, подходящие для цифровых кочевников, туристов и даже местных жителей, если рынок изменится. Такие объекты создают подушку безопасности от резких колебаний рынка и делают ваши инвестиции устойчивыми, несмотря на любые тренды.

Игнорирование сезонности бизнеса на Бали

Тропический климат Бали круглый год создаёт иллюзию стабильного потока туристов, а уровень заполняемости жилья держится на уровне 70–90% в течение года. Но даже здесь туристический поток подчиняется ритму. В высокий сезон (июль-август и декабрь-январь) наплыв гостей впечатляет, а в низкий сезон, с февраля по апрель, становится значительно тише. Если вы не готовы к таким колебаниям, ваш доход от аренды может заметно снизиться.

Чтобы оставаться прибыльным в низкий сезон, стоит внести несколько изменений. Скидки привлекут экономных путешественников или удалёнщиков, ищущих выгодные условия на длительный срок. Добавьте что-то особенное — бесплатный завтрак, экскурсии по острову или сниженные цены на долгосрочную аренду. Используйте соцсети, чтобы привлечь гостей, которые предпочитают спокойствие низкого сезона. Сотрудничайте с местным бизнесом для создания пакетов услуг, например, абонемента на фитнес или йога-ретрита. Такие предложения подарят вашим гостям уникальный опыт и помогут держать вашу недвижимость востребованной круглый год.

Недооценка особенностей ухода за недвижимостью на Бали

В тропической красоте Бали есть одна загвоздка: здесь суровый климат на зданиях. Высокая влажность, содержание соли в воздухе и интенсивный солнечный свет ускоряют износ. Дерево может быстро гнить, металл быстрее ржавеет, а соленый бриз сказывается на краске и поверхностях. Регулярное техническое обслуживание и высококачественные, устойчивые к климату материалы играют здесь решающую роль. Без них вы столкнетесь с частым ремонтом и устареванием имущества быстрее, чем вы ожидаете. Бюджет на текущее обслуживание и использование материалов, разработанных с учетом уникальных условий Бали, — ваша недвижимость (и будущие гости) отблагодарят вас положительными отзывами и продлением срока службы.

Чтобы защитить свои инвестиции в сложную окружающую среду Бали, сосредоточьтесь на недвижимости, построенной из материалов и конструкций, способных противостоять суровому климату острова. Убедитесь, что в здании установлены надежные гидроизоляционные и дренажные системы — основные средства защиты от проливных дождей и высоких уровней грунтовых вод, которые могут повредить фундамент. Проконсультируйтесь со специалистом по материалам. Например, блоки из автоклавного газобетона (AAC) намного лучше переносят влагу, чем стандартный бетон. Некоторые виды обработанного бамбука также могут обеспечить более длительный срок службы. Чтобы глубже погрузиться в эти стратегии строительства и обслуживания, ознакомьтесь с нашими статья об обеспечении качества при строительстве на Бали вы узнаете, как выбрать высококачественную недвижимость или даже построить ее на долгий срок службы.

Тропическая красота Бали имеет обратную сторону: климат здесь суров для зданий. Высокая влажность, солёный воздух и палящее солнце ускоряют износ материалов. Дерево быстро гниёт, металл ржавеет, а солёный ветер разрушает краску и покрытия. Регулярное обслуживание и использование качественных, устойчивых к климату материалов играют ключевую роль. Без них вы столкнётесь с частыми ремонтами и стремительно стареющей недвижимостью. Заложите бюджет на обслуживание и выбирайте материалы, подходящие для местных условий — и ваша недвижимость (а заодно и будущие гости) это оценят.

Чтобы защитить свои вложения в таком сложном климате, выбирайте объекты, построенные из материалов и с использованием технологий, рассчитанных на интенсивное воздействие окружающей среды. Проверьте, чтобы в здании были качественные гидроизоляция и дренажная система — это важная защита от проливных дождей и высокого уровня грунтовых вод, которые могут повредить фундамент. Проконсультируйтесь с экспертами по материалам: например, автоклавный газобетон (AAC) гораздо лучше справляется с влажностью, чем стандартные бетонные блоки. Особые виды обработанного бамбука также могут служить дольше. Для более детального изучения этих стратегий строительства и ухода за недвижимостью загляните в нашу статью о том, как выбрать качественное жильё или построить его на Бали.

Недооценка проблем с арендаторами

Найти подходящих арендаторов — ключ к стабильному доходу от аренды. Если арендаторы часто меняются, это нарушает денежный поток и увеличивает расходы. А в худшем случае? Арендатор перестаёт платить и втягивает вас в долгий и дорогой процесс выселения. Такие истории мы слышали из США и Испании, но без тщательной проверки арендаторов они вполне могут стать реальностью и на Бали.

Тщательная проверка арендаторов — ваша лучшая защита. Проверьте их кредитную историю, сделайте запросы на справки из полиции и поговорите с предыдущими арендодателями. Не верьте словам на слово — убедитесь, что у них стабильный доход и хорошая репутация. Кроме того, важно составить чёткий и юридически грамотный договор аренды, который закрепит условия оплаты и ухода за имуществом. А после заселения старайтесь удерживать добросовестных арендаторов: реагируйте на их вопросы и решайте проблемы оперативно. Арендаторы, которые чувствуют себя ценными, с большей вероятностью останутся, что в конечном итоге сэкономит вам время и деньги.

Нет четкого онлайн присутствия

В цифровую эпоху либо вы выходите онлайн, либо вас никто не замечает. У вас может быть лучшая недвижимость на Бали, но какой в этом смысл, если о ней никто не знает? Слабый маркетинг и скучные объявления не привлекут внимание арендаторов. Чтобы выделиться среди конкурентов, нужно создать сильное онлайн-присутствие, которое убедит людей выбрать именно ваш объект.

Начните с качественного визуального контента. Делайте привлекательные фотографии и короткие видео для Instagram, добавляя популярные хэштеги, чтобы охватить большую аудиторию. Просите гостей оставлять положительные отзывы и обязательно взаимодействуйте с ними — отвечайте на комментарии и сообщения, чтобы показать, что вам не всё равно. Не игнорируйте локальные группы на Facebook — они настоящий клад для туристов, ищущих жильё на Бали. Чем заметнее и доступнее ваша недвижимость в интернете, тем выше шансы держать её занятой и прибыльной.

Забудьте о хлопотах — инвестируйте с Binaryx

Если управление всеми этими деталями кажется утомительным, Binaryx предлагает более простой путь. Наша платформа объединяет международные возможности в сфере недвижимости в одном месте, позволяя легко инвестировать без лишних сложностей. Будь то аренда виллы на Бали, новое строительство в Черногории или апартаменты в Турции, Binaryx предоставляет доступ к проектам с высоким потенциалом роста, используя блокчейн для прозрачности и безопасности.

Как это работает: мы токенизируем каждую недвижимость, разделяя её на цифровые доли, которые вы можете приобрести всего за $50 за единицу. Например, возьмём виллу на Бали стоимостью $195,000. Наша команда оценивает её рыночную стоимость, создаёт компанию с ограниченной ответственностью (LLC) для владения имуществом и выпускает цифровые токены, представляющие доли в этой компании. Умные контракты автоматизируют распределение доходов, так что вы будете получать арендные выплаты, не прикладывая усилий. А если захотите продать свою долю, вторичный рынок обеспечит вам быстрый выход — в отличие от традиционной недвижимости.

С Binaryx вы не просто инвестируете — вы становитесь совладельцем недвижимости, получая все преимущества без хлопот, связанных с управлением. Инвестировать в недвижимость стало проще и доступнее, всё на одной платформе.