Guide Fiscal Binaryx 2026 : La Fiscalité de l'Immobilier Tokenisé pour les Investisseurs Internationaux

Investir dans l'immobilier tokenisé est une révolution. Gérer la fiscalité qui en découle ? Cela ressemble souvent au casse-tête habituel.

En investissant via Binaryx, vous acquérez des parts dans une LLC du Wyoming (USA). Bien que cette structure soit incroyablement efficace pour la gestion immobilière, elle crée des scénarios fiscaux uniques selon l'endroit que vous appelez "maison".

Que vous soyez expatrié à Bali, résident à Berlin ou investisseur à Paris, ce guide décortique exactement ce que la structure US LLC implique pour votre feuille d'impôts — chiffres réels à l'appui.

🇺🇸 Le Fondement : Fonctionnement de la Structure Américaine

Avant d'examiner vos impôts locaux, il faut comprendre la source du revenu.

Lorsque vous achetez des tokens sur Binaryx, vous n'achetez pas simplement de la "crypto" ; vous achetez une part de propriété légitime dans une Société à Responsabilité Limitée américaine (LLC).

La Magie de la Transparence Fiscale ("Pass-Through")

La LLC américaine elle-même paie 0 $ d'impôt sur les sociétés.

Le Résultat

100 % de l'obligation fiscale "traverse" (pass through) l'entité pour arriver directement à vous, l'investisseur individuel.

La Paperasse

Chaque année (généralement en mars), la LLC émet un Schedule K-1. Considérez ceci comme votre "bulletin annuel" pour l'IRS (fisc américain). Il détaille exactement quelle part de profit (ou de perte) vous revient.

La Règle d'Or : Vous devez déclarer ce revenu dans votre pays de résidence fiscale. La plupart des pays ont des conventions fiscales pour éviter que vous ne payiez deux fois l'impôt complet, mais vous devez déclarer correctement pour bénéficier de ces crédits.

Guides Fiscaux par Pays & Études de Cas

Résidents Fiscaux de France

L'optimisation est la clé : La différence entre le régime réel et le "Micro-Foncier" est énorme.

Les Règles

• Voie Standard (Régime Réel) : Les revenus locatifs s'ajoutent à votre revenu global (imposé au barème progressif de 0 à 45 %) plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
• Le Régime "Micro-Foncier" : Si votre revenu locatif brut (non meublé) est inférieur à 15 000 €, vous pouvez utiliser ce régime. Il offre un abattement forfaitaire de 30 % pour les charges — vous ne payez d'impôt que sur 70 % des revenus.
• Formulaires : À déclarer sur le formulaire 2047 (Revenus encaissés à l'étranger) et reporté sur le formulaire 2042.

Étude de Cas : L'Investisseur Français

• Revenu Brut Annuel : 1 800 $ (~1 518 €)
• Scénario : L'investisseur est dans la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) de 30 %.

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Comment déclarer en France

Vous devez déclarer ces revenus lors de la campagne annuelle (généralement avril-juin).

1. Site Web : Connectez-vous à votre espace particulier sur impots.gouv.fr.
2. Formulaires : Utilisez le Formulaire 2047 (rose) pour déclarer les revenus encaissés à l'étranger. Reportez les totaux sur le Formulaire 2042 (déclaration principale).
3. Note : Assurez-vous de cocher la case "Micro-Foncier" si vous êtes éligible pour bénéficier de la déduction automatique de 30 %.

Résidents Fiscaux de Pologne

Le paysage change : Taxe forfaitaire vs Plus-values.

Les Règles

• Revenus Locatifs : Les revenus locatifs privés bénéficient généralement d'un impôt forfaitaire de 8,5 % (jusqu'à 120k PLN) et 12,5 % au-delà.
• Le Risque "Capitaux Mobiliers" : Certaines chambres fiscales classifient les revenus de LLC US comme des "gains en capital", taxés à un taux fixe de 19 % (Taxe Belka).
• Recommandation : Budgétisez 19 % pour plus de sécurité.

Étude de Cas : L'Investisseur Polonais

• Revenu Brut Annuel : 1 800 $ (~6 390 PLN)

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Comment déclarer en Pologne

Les résidents polonais règlent leurs impôts annuellement avant le 30 avril.

1. Site Web : Utilisez le service Twój e-PIT sur podatki.gov.pl.
2. Formulaires : Pour les gains en capital/revenus passifs étrangers, vous déposez généralement le PIT-38.
3. Processus : Vous pouvez ajouter manuellement le revenu étranger dans la section "Inne przychody" (Autres revenus).

Résidents Fiscaux des Pays-Bas

Le système "Box 3" : Vous êtes taxé sur la valeur, pas sur le loyer réel.

Les Règles

• Box 3 : Vous payez l'impôt sur un "rendement fictif" (profit théorique) basé sur la valeur de vos actifs au 1er janvier.
• Seuil : Si vos actifs totaux (moins les dettes) sont inférieurs à environ 57 000 €, vous payez généralement 0 € d'impôt.
• Au-delà du Seuil : Vous payez ~36 % d'impôt sur un rendement fictif d'environ 6 %.

Étude de Cas : L'Investisseur Néerlandais

• Valeur de l'Investissement : 25 000 €
• Cash Réel Reçu : 1 518 € (1 800 $ USD)
• Scénario : L'investisseur a une épargne significative (Actifs totaux > 57 000 €).

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Comment déclarer aux Pays-Bas

1. Site Web : Connectez-vous à Mijn Belastingdienst sur belastingdienst.nl.
2. Section : Allez dans Box 3 (Épargne et investissements).
3. Processus : Déclarez la valeur de votre investissement étranger au 1er janvier.

Résidents Fiscaux d'Allemagne

Haute précision, haute conformité.

Les Règles

• Classification : Les revenus de LLC US sont généralement traités comme des revenus d'investissement étrangers.
• Taux d'Imposition : 25 % Taxe Forfaitaire (Abgeltungsteuer) + Surtaxe de Solidarité.
• Abattement : Les premiers 1 000 € de revenus d'investissement sont exonérés d'impôt (Sparer-Pauschbetrag).

Étude de Cas : L'Investisseur Berlinois

• Revenu Brut Annuel : 1 800 $ (~1 518 €)
• Scénario : Investisseur célibataire, utilisant l'abattement fiscal.

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Comment déclarer en Allemagne

1. Site Web : Inscrivez-vous sur elster.de.
2. Formulaires : Utilisez Anlage KAP (Revenus du capital).
3. Processus : Saisissez vos revenus de LLC US aux lignes 14-19 ("Revenus de capitaux étrangers").

Résidents Fiscaux d'Australie

L'avantage de l'entité "Hybride Étrangère".

Les Règles

• Structure : L'ATO considère généralement une LLC US comme une "Foreign Hybrid Limited Partnership".
• Taux : Le revenu s'ajoute à votre revenu imposable global (taux marginaux 0-45 %).
• Réduction CGT : Détenez les tokens >12 mois pour une réduction de 50 % sur l'impôt sur les plus-values.

Étude de Cas : L'Investisseur Australien

• Revenu Brut Annuel : 1 800 $(~2 601$ AUD)
• Scénario : Taux marginal d'imposition de 32,5 %.

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Comment déclarer en Australie

1. Site Web : Connectez-vous via myGov pour accéder à l'ATO.
2. Section : "Revenus, actifs et entités étrangers".
3. Processus : Déclarez comme "Revenu de partenariat étranger" ou "Autre revenu étranger".

Expatriés en Indonésie (Bali)

Le principe du revenu mondial s'applique si vous restez >183 jours.

Les Règles

• Taux : Impôt progressif sur le revenu (PPh 21) de 5 % à 35 %.
• Conversion : Utilisez les taux du Ministère des Finances à la date de réception.

Étude de Cas : L'Expat à Bali

• Revenu Brut Annuel : 1 800 $ (~30,17 Millions IDR)
• Scénario : Tranche d'imposition de 5 % (Revenu sous 60M IDR).

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Comment déclarer en Indonésie

1. Site Web : Accédez à DJP Online sur pajak.go.id.
2. Formulaire : Formulaire 1770 (Déclaration annuelle).
3. Section : "Revenus de l'étranger" (Penghasilan Neto Luar Negeri).

🇨🇦 Résidents Fiscaux du Canada

⚠️ Attention : Le Problème de l'Asymétrie Hybride (Hybrid Mismatch) ⚠️

Le Problème

Le Canada considère les LLC américaines comme des Corporations, tandis que les États-Unis les voient comme des Partenariats. Cette inadéquation peut conduire l'ARC à taxer vos revenus comme des "dividendes étrangers" tout en refusant les Crédits d'Impôt Étranger.

Conseil

N'investissez pas de sommes importantes personnellement sans l'avis d'un spécialiste transfrontalier. Les taux d'imposition effectifs peuvent dépasser 60-70 % dans les pires scénarios en raison de la double imposition.

📅 Calendrier Fiscal de l'Investisseur

Notez ces dates dans votre agenda pour rester en conformité.

• Janvier - Décembre : Vous recevez les distributions de tokens (Phase de revenu passif).
• 15 Mars (Année N+1) : Binaryx émet votre Schedule K-1 (Formulaire fiscal US).
• Avril - Juin : Déposez vos déclarations fiscales locales dans votre pays de résidence en utilisant les données du K-1.

📂 Où Trouver Vos Documents Fiscaux

L'accès à vos formulaires fiscaux, y compris le Schedule K-1, est simple sur la plateforme Binaryx. Vous pouvez découvrir où cela se trouve dans l'article précédent.

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