Открываем доступ к элитной недвижимости через долевое инвестирование

На сегодняшнем быстро развивающемся рынке недвижимости владение дорогостоящей недвижимостью уже не просто вариант для сверхбогатых. Вы не можете владеть ими целиком, если у вас недостаточно капитала, но вы можете владеть их частью. Долевое инвестирование в недвижимость позволяет вам приобретать доли в таких объектах по всему миру, что позволяет получать доход от аренды и потенциальную прибыль, не обременяя себя покупкой всего объекта. Этот инновационный подход открывает новые возможности для диверсификации вашего портфеля и участия на рынке недвижимости с большей гибкостью и снижением рисков. В этом руководстве мы рассмотрим основы долевого (дробного) инвестирования в недвижимость: от того, как оно работает, до преимуществ и проблем.

Что такое дробное инвестирование в недвижимость?

Дробное инвестирование в недвижимость предполагает покупку доли или части недвижимости, а не покупку всей недвижимости целиком. Это означает, что несколько инвесторов могут совместно владеть дорогостоящим активом, каждый из которых владеет долей собственности на недвижимость и смежных прав, таких как доход от аренды или удорожание. Инвестирование в доли позволяет частным лицам участвовать в рынке недвижимости с меньшими капитальными затратами, что делает его доступным для более широкого круга инвесторов. Такой подход также позволяет диверсифицировать различные объекты недвижимости и районы и снижает общий инвестиционный риск.

Как работает дробное инвестирование в недвижимость?

Дробное инвестирование в недвижимость включает в себя ряд этапов, которые превращают недвижимость в доли. Вот пошаговое объяснение того, как обычно работает этот процесс:

1. Приобретение и оценка недвижимости: Процесс начинается с идентификации и приобретения недвижимости, как правило, риэлторской компанией или платформой. Эта недвижимость тщательно оценивается для определения ее рыночной стоимости, потенциального дохода от аренды и общего инвестиционного потенциала.
2. Юридическое структурирование: Для владения имуществом создается юридическое лицо, такое как общество с ограниченной ответственностью (ООО). Эта организация выпускает долевые акции, обеспечивая четкую правовую основу владения и защищая права инвесторов.
3. Дробление собственности: После приобретения имущество делится на части или доли, каждая из которых представляет собой часть собственности на имущество. Эти доли могут быть основаны на стоимости недвижимости, и каждая акция дает владельцу право на получение соответствующего процента от дохода и прибыли от недвижимости.
4. Смарт-контракты и токенизация (опционально): Некоторые платформы дробного инвестирования используют цифровые токены, хранящиеся в блокчейне, для представления долей собственности. Использование смарт-контрактов позволяет токенам автоматизировать управление, распределение дохода от аренды, передачу прав собственности и соблюдение юридических соглашений.
5. Предложение инвесторам: Затем дробные акции предлагаются инвесторам через платформу дробной недвижимости. Вы можете приобрести столько акций, сколько захотите, получив пропорциональное право собственности на недвижимость.
6. Управление и распределение дохода: После того, как инвестиции сделаны и доли в собственности будут распределены между инвесторами, к их выполнению приступит профессиональная команда менеджеров. Они занимаются всеми аспектами управления недвижимостью, включая техническое обслуживание и отношения с арендаторами. Доход от аренды недвижимости собирается, а затем распределяется между вами в соответствии с размером вашей доли собственности.
7. Стратегия выхода: Вы можете продать свои дробные акции на вторичном рынке, предлагаемом платформой. Таким образом, вы отказываетесь от инвестиций, не дожидаясь продажи всей недвижимости.

Преимущества дробного инвестирования в недвижимость

• Низкий входной барьер: Дробное инвестирование в недвижимость позволяет вам участвовать в инвестициях в дорогостоящую недвижимость без необходимости покупки целой недвижимости, что делает ее более доступной для более широкого круга лиц.
• Диверсификация: Владея несколькими объектами недвижимости, вы можете распределять свои инвестиции между разными типами недвижимости и местами, снижая риск, связанный с вложением всех средств в один объект недвижимости.
• Профессиональное управление: Вы получаете выгоду от профессионального управления недвижимостью, которое занимается всем: от обслуживания до отношений с арендаторами. Это сокращает время и усилия, требуемые от вас, и позволяет сосредоточиться на финансовых аспектах ваших инвестиций.
• Повышенная ликвидность: По сравнению с традиционной недвижимостью дробные инвестиции часто обеспечивают большую ликвидность. Вы можете продавать свои акции на вторичных рынках, что обеспечивает более гибкий доступ к своим средствам.
• Пассивный доход: Долевое владение дает вам право на получение доли дохода от аренды, обеспечивая стабильный пассивный доход без обязательств по прямому владению недвижимостью.
• Доступ к премиальной недвижимости: Долевое инвестирование предоставляет вам доступ к дорогостоящей или коммерческой недвижимости, которая в противном случае была бы недоступна, что позволяет вам участвовать в прибыльных рынках.

Проблемы долевого инвестирования в недвижимость

• Ограниченное управление: Являясь долевым владельцем, вы в меньшей степени контролируете решения по управлению недвижимостью, такие как управление или техническое обслуживание.
• Регуляторная неопределенность: Долевое инвестирование в недвижимость все еще является относительно новым рынком, и нормативно-правовая база может быть неясной или подверженной изменениям, что может повлиять на ваши инвестиции.
• Зависимость от платформы: Ваши инвестиции тесно связаны с платформой, управляющей недвижимостью. Если платформа столкнется с финансовыми трудностями или эксплуатационными проблемами, это может повлиять на вашу прибыль или способность управлять своими акциями.
• Более высокая волатильность: Повышение ликвидности за счет дробления может привести к повышенной волатильности цены всего объекта недвижимости. Поскольку покупать и продавать доли становится проще, стоимость ваших инвестиций может колебаться чаще, чем в традиционных владениях недвижимостью.

Платформы для долевого инвестирования в недвижимость

Платформы для долевого инвестирования в недвижимость — лучший способ приобрести фракцию недвижимости и получить пассивный доход. Эти платформы можно в общих чертах разделить на те, которые используют токенизацию, и те, которые не используют токенизацию. Токенизация предполагает преобразование собственности в цифровые токены на блокчейне, что дает дополнительные преимущества, такие как повышение ликвидности, прозрачности и автоматизации с помощью смарт-контрактов.

Нетокенизированные платформы дробной недвижимости

• Arrived: Arrived специализируется на аренде жилой недвижимости в США, что позволяет инвестировать в односемейные дома с минимальными инвестициями всего в 100 долларов.
• GetStake: GetStake предоставляет доступ к инвестициям в недвижимость в основном в регионе Ближнего Востока и Северной Африки, уделяя особое внимание недвижимости в Дубае. Вы можете начать инвестировать всего с 500 дирхамов ОАЭ (~ 136 долларов США).

Платформы токенизированной дробной недвижимости

• RealT: RealT специализируется на токенизированном долевом владении арендуемой недвижимостью, в основном в США. Каждая недвижимость разделена на токены, и вы можете начать инвестировать всего с 50 долларов. Платформа позволяет в дальнейшем повторно использовать эти токены в качестве залоговых займов.
• Lofty: Lofty предлагает токенизированные инвестиции в арендуемую недвижимость в США, включая дома для одной семьи и виллы. Платформа позволяет инвестировать от 50 долларов.
• Binaryx: Binaryx предлагает глобальный подход к инвестированию в токенизированную недвижимость, предлагая недвижимость на Бали и в Черногории и планирует расширить свою деятельность в других регионах. Вы можете инвестировать как в арендуемую недвижимость, так и в строительные проекты, вложив минимум 50 долларов.

Примеры долевого инвестирования в недвижимость

Одним из ярких примеров является 95-этажный небоскреб The Shard в Лондоне и одно из самых высоких зданий в Европе. Здание The Shard, строительство которого было завершено в 2012 году, сочетало традиционное и долевое владение. В 2020 году инвесторы смогли приобрести долевые акции, что позволило им приобрести часть этого исторического здания без необходимости приобретения целого этажа или офисного помещения.

А теперь давайте рассмотрим дробное инвестирование в недвижимость на практичных примерах, доступных прямо сейчас. Давайте рассмотрим два сценария, в которых вы инвестируете 20 000 долларов, используя платформы RealT и Binaryx.

Пример инвестиционного портфеля RealT

RealT это платформа, которая предлагает инвесторам возможность покупать дробные доли в токенизированной арендуемой недвижимости на всей территории США. Давайте рассмотрим сценарий, в котором вы инвестируете 20 000 долл. США в диверсифицированном портфеле из четырех объектов недвижимости, сдаваемых в аренду.

• Состав портфеля: 5000 долларов за каждый из четырех арендуемых семейных домов: один в Детройте, один в Чикаго, один в Атланте и один в Кливленде.
• Всего инвестировано: 20 000 долларов
• Прогнозируемая годовая ставка дохода от аренды: 9,5%
• Общий годовой доход от аренды: 20 000 долл. США * 9,5% = 1900 долларов
• Прибыль за 2 года: 1900 долл. США* 2 = 3800 долл. США
• Прибыль за 5 лет: 1900 долл. США * 5 = 9500 долл. США
• Стоимость портфеля через 5 лет: 29 500 долларов

Этот портфель обеспечивает стабильные и диверсифицированные инвестиции в разных городах США, обеспечивая стабильный доход от аренды и потенциальную возможность роста стоимости недвижимости с течением времени.

Пример инвестиционного портфеля Binaryx

Binaryx это глобальная платформа, предлагающая возможности частичного инвестирования в недвижимость в таких регионах, как Бали и Черногория. На платформе Binaryx вы можете инвестировать не только в арендуемую недвижимость, но и в строящуюся недвижимость. Вот как 20 000 долл. США инвестиции могут быть направлены как на аренду, так и на строительные проекты.

• Предположим, что состав портфеля включает 5000 долларов в аренду виллы на Бали с 16,3% годовых, 5000 долларов на другой арендуемой вилле на Бали с 10,5% годовых, 5000 долларов в строительный проект на Бали, где первоначальная окупаемость инвестиций за 11 месяцев составила 17%, затем после завершения строительства годовая арендная плата составила 15%, а после завершения строительства — 5000 долларов США, при этом первоначальная окупаемость инвестиций составила 19,24% в течение 7 месяцев, а после завершения строительства — 8% годовых от аренды.
• Всего инвестировано: 20 000 долларов
• Всего за первый год: 815 долл. США + 525 долл. США + 850 долл. США + 962 долл. США = 3152 долл. США
• Всего за второй год: 815 долл. США + 525 долл. США + 750 долл. США + 400 долл. США = 2490 долл. США
• Прибыль за 2 года: 3152 долл. США + 2490 долл. США = 5642 долл. США
• Прибыль за 5 лет: 14 120 долл. США
• Стоимость портфеля через 5 лет: 34 120 долларов

Этот диверсифицированный портфель Binaryx позволяет вам использовать как краткосрочную прибыль от строительных проектов, так и доход от долгосрочной аренды на двух перспективных мировых рынках.

Юридические и нормативные аспекты

При инвестировании в частичную недвижимость важно понимать, что эти инвестиции часто связаны с выпуском ценных бумаг, представляющих собой право собственности на недвижимость. Это означает, что такие инвестиции обычно регулируются законодательством о ценных бумагах, которое различается в зависимости от юрисдикции. Например, в США Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) контролирует эту деятельность, и соблюдение требований к регистрации и раскрытию информации имеет важное значение. Однако большинство платформ дробной недвижимости подпадают под освобождение от уплаты ценных бумаг, и поэтому вы, как инвестор, не рискуете, что ваши акции с долевой собственностью будут признаны незарегистрированными ценными бумагами.

Кроме того, инвестируя в зарубежную недвижимость, вы должны учитывать местные особенности. В разных странах действуют разные законы, касающиеся владения недвижимостью, ценных бумаг и налогов, что может усложнить инвестиционный процесс. Соблюдение правил «Знай своего клиента» (KYC) и «Борьба с отмыванием денег» (AML) также является обязательным, поскольку вы должны предоставить удостоверение личности и документацию.

Фракционная недвижимость против REIT

Частичное инвестирование в недвижимость и инвестиционные фонды недвижимости (REIT) предлагают разные способы владения недвижимостью. В рамках REIT вы покупаете акции компании, которая владеет и управляет портфелем недвижимости, получая прибыль в виде дивидендов от дохода компании. Это обеспечивает пассивный инвестиционный опыт и более высокую ликвидность, поскольку акции REIT обычно торгуются на крупных фондовых биржах. Однако, будучи инвестором REIT, вы владеете акциями компании, а не непосредственно ее собственностью.

Напротив, дробное инвестирование в недвижимость предполагает прямое владение долей в определенном имуществе, получаемое за счет дохода от аренды этой недвижимости. Эта модель обеспечивает более материальное владение и, возможно, больший контроль над вашими инвестициями, хотя часто она предполагает снижение ликвидности и более активное участие в принятии решений по конкретным объектам недвижимости. Выбор между фондовыми инвестициями и долевой недвижимостью зависит от того, отдаете ли вы предпочтение ликвидности и диверсификации или прямому владению и контролю.

Заключительные слова

Частичное инвестирование в недвижимость меняет правила игры для тех, кто хочет выйти на рынок недвижимости без значительного капитала, обычно необходимого для владения недвижимостью. Позволяя инвесторам приобретать акции в дорогостоящей недвижимости, такой подход открывает возможности для диверсификации портфелей, получения пассивного дохода и приобретения премиальной недвижимости, которая в противном случае была бы недоступна. Тем не менее, прежде чем углубляться, важно понять связанные с этим риски, такие как потенциальная зависимость от платформы и регуляторные неопределенности.

Поскольку рынок дробного инвестирования в недвижимость продолжает расти, инвесторам следует тщательно оценивать свои варианты, быть в курсе изменений в законодательстве и учитывать долгосрочные последствия своих инвестиций. При условии проведения тщательных исследований и четкого понимания преимуществ и проблем недвижимость с частичным распределением активов может стать ценным дополнением к диверсифицированному инвестиционному портфелю. Попробуйте создать инвестиционный портфель на платформе Binaryx!