Ваш посібник з прав власності на нерухомість Балі: фріхолд, лізхолд та інші

Якщо ви коли-небудь досліджували ринок нерухомості на Балі або в інших місцях Індонезії, ви, ймовірно, стикалися з термінами «фріхолд» та «лізхолд». Ці види власності на нерухомість, глибоко вкорінені в колоніальній історії, досі присутні у багатьох країнах Південно-Східної Азії. У цій статті ми допоможемо вам орієнтуватися в цих типах власності, щоб визначити, який найкраще підходить для ваших інвестицій на Балі. Ми зупиняємось на їх ключових відмінностях, історичному походженні та типах власності, придатних для різних прав власності.

Навігація правами власності в Індонезії: фріхолд, лізхолд та не тільки

Якщо ви іноземець, який хоче придбати нерухомість на Балі, орієнтуватися в індонезійській системі прав власності може бути складним завданням. Юридичний ландшафт тут значно відрізняється від того, до якого ви могли звикнути у вашій країні, де таких відмінностей у правах власності може не існувати. Однак такі країни, як Великобританія та Нідерланди, також мають поділ між вільним володінням та орендою, і саме з цих колоніальних спадщин Індонезія розробила свою унікальну систему. Уряд Індонезії впровадив різні правові структури для регулювання власності та використання землі, кожна з яких має конкретні правила, права та обмеження.

В даний час існує шість основних форм прав власності та відповідних сертифікатів, які ви купуєте в Індонезії:

• Фріхолд (Hak Milik): Це найбільш затребувана форма власності на майно, що надає повні права, в тому числі можливість продати або передати майно. Однак власником вільної власності може стати тільки громадянин Індонезії.
• Лізхолд (Hak Sewa Bangunan): Придбання орендної власності передбачає укладення нотаріального договору між іноземним інвестором та власником нерухомості. Поки право власності залишається у первісного власника, нерухомість здається в оренду на певний термін, як правило, 25-30 років, з можливістю продовження. Він дозволяє використовувати майно протягом періоду оренди, але не надає права власності після цього терміну.
• Право на використання (Hak Pakai): Це право надається через офіційне свідоцтво, видане земельними відомствами, і поширюється на вільну або державну нерухомість. Це дозволяє іноземцям користуватися нерухомістю до 30 років терміну оренди з можливістю продовження. Ця структура пропонує більш безпечне юридичне становище, ніж оренда, оскільки передбачає офіційну зміну титулу.
• Право на будівництво (Hak Guna Bangunan): Це право дозволяє фізичним особам або компаніям будувати будівлі на землі, якою вони не володіють. Він надається на термін оренди до 30 років, з можливістю продовження.
• Право на культивування (Hak Guna Usaha): Це право дозволяє обробляти щонайменше п'ять гектарів землі державної власності. Право власності, зареєстроване в Національному земельному агентстві, може бути обтяжене, але вимагає державного схвалення для передачі третій особі.
• Право на управління (Hak Pengelolaan): Право надає повноваження керувати та використовувати державну землю без передачі права власності. Державні установи та державні керуючі компанії можуть планувати землекористування, використовувати землю для виконання своїх зобов'язань, передавати частину землі третім особам та отримувати плату за обслуговування.

Зауважте, що іноземці можуть придбати лише оренду (Hak sewa bangunan), право використання (Hak Pakai), право на будівництво (Hak Guna Bangunan) та право на вирощування (Hak Guna Usaha) в Індонезії. Право на будівництво вимагає створення іноземної компанії (PT PMA), тоді як право на використання та право на вирощування доступні постійним жителям з дозволами, такими як KITAS або KITAP. Таким чином, оренда - це найпростіший варіант, доступний іноземцям без необхідності компанії або постійного місця проживання.

Еволюція прав власності: від римського права до сучасної Індонезії

Щоб повністю зрозуміти нинішню систему прав власності в Індонезії, важливо заглибитися в її історичні корені. Концепції вільного володіння та оренди в Індонезії глибоко вкорінені в європейських правових традиціях, зокрема голландському цивільному праві, сформованому римськими правовими принципами. Голландська колоніальна адміністрація інституціоналізувала ці концепції в Індонезії, які зберігалися та адаптувалися в правовій системі країни з моменту незалежності.

Римське право та ранньоєвропейська феодальна система

Витоки цих форм власності сягають римського права, яке спочатку встановило чіткі відмінності між тимчасовим володінням (орендою) та постійною власністю (вільним володінням). Ці принципи були додатково вдосконалені у феодальній Європі, де власність на землю була ієрархічною, при цьому монархи чи інші государі мали остаточну власність. Потім земля була розподілена між дворянами та орендарями за допомогою різних форм володіння, врешті-решт перетворившись у сучасні концепції вільного володіння (абсолютна власність) та оренди (тимчасове використання).

Голландський колоніальний вплив в Індонезії

Коли голландці колонізували Індонезію в 17 столітті, вони принесли ці європейські правові принципи. На той час голландське цивільне право вже кодифікувало поняття вільного володіння (eigendom) та оренди (erfpacht). У 1848 році голландці формалізували ці концепції в Індонезії, запровадивши Цивільний кодекс (Burgerlijk Wetboek), керуючи правами на землю як для європейських поселенців, так і для місцевого населення.

Постколоніальна Індонезія

Після здобуття незалежності Індонезії в 1945 році голландська правова система значною мірою залишилася недоторканою, включаючи концепції землеволодіння. Нещодавно незалежний уряд продовжував визнавати як угоди про вільне володіння, так і про оренду майна. У 1960 році уряд Індонезії запровадив Основний аграрний закон (Undang-Pokok Agraria) для гармонізації існуючої правової системи з місцевими потребами. Цей закон встановив шість форм прав на землю, обговорюваних у попередній главі, включаючи Хак Мілік (подібний до вільного володіння) та Хак Сева (подібний до оренди).

Фріхолд (Hak Milik): Тільки для громадян, але є обхідний шлях

Хак Мілік - найвища форма власності в Індонезії, яка пропонує абсолютні права на використання, продаж, передачу або успадкування вільного майна без обмежень. Однак цей титул призначений виключно для громадян Індонезії, а це означає, що він заборонений для іноземних громадян та іноземних компаній. Хак Мілік забезпечує повну безпеку та постійність для тих, хто має право, оскільки він ніколи не закінчується і може вільно передаватися серед відповідного населення.

Існує життєздатна альтернатива для іноземних інвесторів через Strata Title Ownership (Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun - HMSRS). За допомогою HMSRS ви можете володіти одиницями в багатоповерхових будинках, таких як квартири, якщо у вас є дійсний дозвіл на проживання (KITAS або KITAP). Хоча земля залишається під Hak Milik, а іноземна власність обмежена 49% від загальної площі будівлі, HMSRS надає вам доступний варіант отримати повну власність у багатоквартирному будинку. Відзначимо, що права обмежуються самим підрозділом, виключаючи землю.

Лізхолд (Hak Sewa Bangunan): найпростіший шлях для іноземних інвестицій

Leasehold (Hak Penyewa) пропонує гнучкий та доступний варіант обмеженої власності для іноземних інвесторів, які хочуть вийти на ринок нерухомості Індонезії, особливо на Балі. Цей титул дозволяє іноземцям або компаніям іноземної власності (PT PMA) орендувати землю чи будівлі на певний термін, як правило, від 25 до 30 років, з можливістю продовження. На відміну від вільного володіння, оренда забезпечує більш доступну точку входу в першокласні місця, що робить його привабливим для середньострокових інвестицій без складності повного володіння.

Однією з головних переваг вибору орендної нерухомості є зниження початкової вартості порівняно з придбанням вільної землі. Це призводить до відносно простого процесу придбання, оскільки угода може бути адаптована до потреб обох сторін. Однак важливо переконатися, що всі договори належним чином завіряються нотаріально, щоб уникнути юридичних суперечок. Договір оренди повинен чітко окреслювати права та обов'язки орендодавця (власника) та орендаря (орендаря), включаючи платежі за оренду, обов'язки з утримання та потенціал отримання доходу через суборенду.

Право на використання (Hak Pakai): Найкраще для особистого проживання

Сертифікат Права на використання (Hak Pakai) пропонує іноземним інвесторам спосіб забезпечити право власності на нерухомість в Індонезії, майже еквівалентний правам, наданим Freehold. Цей титул доступний для іноземців, які мають дійсний дозвіл на проживання, наприклад KITAS, KITAP або Друга домашня віза ITAS. На відміну від Leasehold, Hak Pakai призначений строго для житлового використання і не може бути зданий в оренду. Крім того, кожен іноземець обмежений лише одним титулом Hak Pakai.

Hak Pakai починається з початкової тривалості оренди 30 років, з можливістю продовжити її ще на 20 або 30 років, а останні правила навіть дозволяють продовжити термін до 80 років. Однак, оскільки здача нерухомості в оренду заборонена, цей титул найкраще підходить тим, хто хоче створити довгострокове особисте місце проживання, а не інвестиційне підприємство. Критерії нерухомості Hak Pakai, включаючи те, чи це квартира чи вілла та її розмір, можуть відрізнятися залежно від провінції, додаючи ще один фактор, який слід враховувати при виборі цього варіанту.

Право на будівництво (Hak Guna Bangunan): Для комерційної нерухомості

Право на будівництво (Hak Guna Bangunan) дозволяє фізичним особам та організаціям будувати та володіти будівлями на землі, якою вони не володіють. Сама земля залишається під іншим титулом власності, як правило, Хак Мілік. Однак Право на будівництво дає вам законні повноваження розробляти та керувати будівлями на цій землі протягом певного періоду, як правило, 30 років, з можливістю продовження ще на 20 років або більше.

Hak Guna Bangunan чудово підходить для інвестицій в комерційну нерухомість, наприклад, готелі, офісні будівлі або житлові комплекси. Ця назва забезпечує гнучкість для участі в масштабних будівельних проектах без необхідності повної власності на землю. Однак конкретні вимоги для отримання титулу можуть відрізнятися залежно від місця розташування проекту забудови та характеру.

Право на вирощування (Hak Guna Usaha): Для сільськогосподарських та плантаційних підприємств

Право на обробку (Hak Guna Usaha) - це право на землю, призначене для сільськогосподарської нерухомості в Індонезії. Цей заголовок дозволяє як місцевим жителям, так і компаніям, що володіють іноземною власністю, легально займатися сільським господарством та іншими сільськогосподарськими підприємствами на визначених землях. Hak Guna Usaha спочатку надається термін оренди 25 років з можливістю продовження терміну оренди ще на 35 років.

Припустимо, ви захоплені сільським господарством і зацікавлені у створенні плантації на Балі чи в іншому місці Індонезії. У цьому випадку Hak Guna Usaha забезпечує законний шлях доступу до родючої землі та отримання доходу від сільського господарства. Однак назва має конкретні обмеження, включаючи обмеження щодо розміру землі, методів вирощування та вимогу дотримуватися методів сталого землеробства під наглядом уряду.

Дробове інвестування: спрощення індонезійської нерухомості

Якщо ви задумалися про покупку нерухомості на Балі, ви знаєте, наскільки складним і трудомістким може бути процес. Складні закони про власність та численні юридичні обручі можуть перетворити захоплюючу інвестиційну можливість у страшний виклик. Якщо ви плануєте придбати нерухомість на Балі, ви можете ознайомитися з нашим посібником, Як успішно купувати та інвестувати в нерухомість на Балі як іноземний інвестор. Але для тих, хто не хоче орієнтуватися в цьому бюрократичному лабіринті, є сучасна альтернатива: дробове інвестування. За допомогою платформ токенізації, таких як Binaryx, ви можете обійти традиційні перешкоди і все ще володіти частиною процвітаючого ринку нерухомості Балі.

Дробове володіння спрощує процес інвестування, дозволяючи кільком інвесторам володіти нерухомістю колективно. Замість того, щоб купувати цілу нерухомість, ви купуєте жетони, які дають вам права володіти, використовувати та отримувати дохід від частини майна. Платформа Binaryx структурує кожну власність власності через ТОВ, що базується у Вайомінгу. Ось як це працює: Binaryx ідентифікує власність, а потім створює DAO LLC, яке збирає капітал, продаючи токени власності. Ці токени надають інвесторам законну власність на свою частку в ТОВ, яке, в свою чергу, володіє майном.

Давайте розглянемо тематичне дослідження, щоб побачити, як працює дробове інвестування з платформою Binaryx. Уявіть, що у вас є 10 000 доларів для інвестування, чого може бути недостатньо для традиційної покупки нерухомості на Балі. З Binaryx ви можете почати інвестувати всього з 500 доларів. Припустимо, ви інвестуєте 10 000 доларів у Каммора Жива вілла, який пропонує 10,5% річних. Ви придбаєте 200 жетонів власності, що становить 5,12% від вартості вілли в 195 000 доларів. Протягом п'яти років ваші початкові інвестиції в 10 000 доларів можуть принести приблизно 6 474,47 доларів доходу. Непогано лише за кілька кліків, правда? Перевірте це самі.

Висновок

Інвестування в нерухомість на Балі вимагає більше, ніж капіталу; це вимагає міцного розуміння місцевих прав власності. Кожен варіант представляє свої переваги та виклики, сформовані унікальним правовим ландшафтом та історичним контекстом Індонезії. Незалежно від того, чи хочете ви придбати нерухомість в оренду, побудувати курортний готель або забезпечити особисте проживання, різні юридичні дозволи мають важливе значення для кожного починання.

Якщо ви прагнете обійти ці складності, використовуючи процвітаючий ринок нерухомості Балі, дробове інвестування може бути вашим найкращим вибором. Він пропонує інноваційний, спрощений спосіб володіти часткою першокласного майна без звичайних головних болів юридичних обмежень та управлінських обов'язків. Якщо це звучить привабливо, то Платформа Binaryx Він тут, щоб допомогти - вивчіть варіанти інвестицій, доступні на ринку нерухомості Балі, і почніть свою подорож сьогодні.